LA « FUSION » DES GROUPEMENTS DE COOPERATION SANITAIRE (ci-après « GCS ») EN QUESTION ?

22 mars 2017

Par Maître Eddy LAVIOLETTE

Le cabinet NEW WAVE Avocats a été consulté au titre d’un projet de rapprochement de deux GCS régionaux (dont l’objet est de développement de l’e-santé sur le territoire) suite à la réforme territoriale. 

En effet, le regroupement ou la fusion de certaines régions françaises a rendu nécessaire une redéfinition du cadre de certaines coopérations. Sous l’égide des ARS, il a ainsi été demandé aux GCS e-santé régionaux, dont la compétence territoriale était impactée par la réforme, de se rapprocher, de fusionner.

Lorsque l’on connait le cadre législatif et réglementaire applicable aux GCS, il est assez vite apparu évident qu’il n’existait pas d’hypothèse de convergence simple à mettre en œuvre et permettant le rapprochement des GCS e-santé régionaux existants et leur transformation en une seule entité juridique. 

En effet, force était d’abord de constater que les textes législatifs et réglementaires ne prévoyaient pas spécifiquement un mécanisme de fusion entre deux GCS,  à la différence des textes relatifs aux sociétés civiles, aux sociétés commerciales et aux associations.  

De fait, il convenait de mettre en place différentes opérations juridiques permettant d’aboutir à l’objectif poursuivi, mais sans que l’une ou l’autre des structures ne puisse bénéficier d’une transmission universelle de patrimoine proprement dite emportant transmission des actifs, des passifs et des différents engagements d’une des entités partie à l’opération à l’autre entité. 

Deux schémas ont donc dû être analysés, schémas permettant de facto d’aboutir à la fusion recherchée : d’une part, l’absorption d’un GCS par l’autre, la fusion découlant de la dissolution d’un GCS et de la transmission des activités, droits et actifs de celui-ci à l’autre, d’autre part, la création d’une nouvelle entité qui fusionnerait les deux GCS e-santé, avec transmission des biens et activités à la nouvelle entité. 

Ce sont plusieurs critères qui ont permis d’isoler le schéma juridique de rapprochement à retenir :

  • Le sort des actifs des GCS dans le cadre de la réalisation des opérations ;
  • La fiscalité applicable aux opérations ;
  • Les conséquences en matière sociale, contractuelle, etc. ;
  • Et enfin, la volonté d’arrêter un choix sur un mécanisme simple et sécurisé. 

Les mécanismes du droit français apportent des solutions même si les textes sur les GCS ne sont pas d’une grande aide.

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LE CHANGEMENT DE CORPS D’UN INSTITUTEUR EN PROFESSEUR DES ECOLES IMPLIQUE-T-IL AUTOMATIQUEMENT LA PERTE DE LA GRATUITE DU LOGEMENT MIS A DISPOSITION PAR LA COMMUNE ?

Les instituteurs bénéficient de la jouissance d’un logement communal à titre gratuit. 

Ce corps d’enseignants est amené à disparaitre par substitution du corps des professeur des écoles.

Ce changement de corps implique la perte de la gratuité du logement.

La disparition de cet avantage n’est pas pour autant automatique et implique que la commune soit précautionneuse dans la modification des conditions financières d’occupation du logement.

Le droit au logement des instituteurs

Le droit au logement des instituteurs trouve son origine dans l’article 12 de la loi du 28 juin 1883 dite loi GUIZOT.

Ce droit, comme l’indemnité représentative (IRL), est néanmoins attaché à la qualité d’instituteur.

Le décret n°90-680 du 1eraoût 1990 a créé le corps des professeurs d’écoles qui est destiné, à l’avenir et sous certaines conditions, à se substituer au corps des instituteurs.

Le changement de corps d’un instituteur en professeur des écoles emporte la perte de la gratuité du logement communal.

Pour autant, l’occupation onéreuse du logement n’est pas automatique.

La commune doit faire preuve de prudence lorsqu’elle décide d’appliquer un loyer à l’occupant nouvellement professeur des écoles.

Premièrement, la mairie doit prendre une délibération en conseil municipal pour instituer une redevance d’occupation du logement.

Ce n’est qu’à partir de cette délibération qu’un loyer peut être dû par l’occupant. (CAA NANCY, 18 novembre 2004, n°00NC01100, Commune Mercy-le-Bas) 

Dans l’hypothèse où le changement de corps de l’instituteur serait intervenu longtemps avant la délibération et que la commune a maintenu implicitement la gratuité du logement, il peut être considéré que l’occupant a bénéficié d’une décision administrative créatrice de droit. (CE, 6 novembre 2002, arrêt SOULIER, n°223041)

Or, cet avantage financier, même illégal au regard du changement de corps de l’instituteur, ne peut être retirer que dans un délai de quatre mois suivant la prise de décision, sous réserve de dispositions légales contraires ou que la commune ne fait que satisfaire une demande du bénéficiaire. (CE, 26 octobre 2001, arrêt TERNON, n°197018)

La rétroactivité de la redevance applicable au logement lors du changement de corps de l’instituteur est refusée lorsque la commune a laissé s’écouler deux années sans réclamer son paiement au professeur. (CAA MARSEILLE, 12 octobre 2004, arrêt ELEDJAM, n°00MA01394)

Dans le cas où la mairie a adressé au professeur un titre exécutoire sollicitant le paiement de la redevance, il convient également que celui-ci indique les bases de la liquidation de la créance et les éléments de calcul sur lesquels il se fonde. 

L’absence de précision du fondement légal du montant initial de la redevance mensuelle a été considéré comme un défaut de motivation du titre exécutoire entraînant son annulation par le tribunal administratif dans une affaire suivie par mon cabinet.

Enfin, l’avantage financier non formalisé, qui ne résulte pas d’une simple erreur de liquidation, ne peut être retiré une fois le délai de 4 mois écoulé que par la démonstration par la commune que ce dernier a été obtenu par fraude du bénéficiaire. L’échec dans la preuve de la fraude entraînera l’annulation de la délibération instituant une redevance pour le logement du professeur des écoles. (CAA MARSEILLE, 8ème, 18 juin 2013, n°11MA0281). 

Me Sophie RISALETTO

Biologie médicale : Procédure d’agrément d’un nouvel associé au sein d’une Société d’exercice libéral

Procédure d’agrément d’un nouvel associé au sein d’une Société d’exercice libéral (ci-après « SEL ») de biologistes et qualité d’associé professionnel en exercice d’une Société de participations financières de professions libérales (ci-après « SPFPL »).

Problématique

Dans le cadre de notre mission d’assistance et de conseil à des Laboratoires de biologie médicale (ci-après « LBM ») constitués en SEL, nous avons pu nous interroger sur la qualité véritable d’un ou des associé(s) prenant la forme juridique de SPFPL.

Précisément, la question nous a été posée de savoir si, dans le cadre d’une procédure d’agrément d’un nouvel associé, l’associé constitué sous forme de SPFPL pouvait ou non prendre part au vote.

Si de prime abord la question peut paraître simple, tel n’est en fait pas le cas.

Analyse

Pour notre exposé, nous prendrons le cas d’un LBM qui serait constitué sous forme de Société d’exercice libéral à responsabilité limitée (ci-après « SELARL »).

Il sera rappelé d’abord les dispositions de l’article 5 de la loi n°90-1258 du 31 décembre 1990 sur les SEL qui permet de distinguer trois catégories principales d’associés :

  • D’abord, les associés professionnels biologistes en exercice (ou « Associés professionnels internes » ou « API ») ;
  • Ensuite, les associés professionnels biologistes qui n’exercent pas dans la SEL (ou « Associés professionnels externes » ou « APE ») ;
  • Enfin, les associés non-professionnels de la biologie (ou « Associés non professionnels » ou « ANP ») ;

Il sera encore rappelé que plus de la moitié du capital social et des droits de vote doit être détenue par des Associés professionnels internes, directement ou par l’intermédiaire notamment d’une SPFPL (art.5 de la loi n°90-1258 du 31 décembre 1990).

Les dispositions ci-avant rappelées donnent donc aux SPFPL la qualité d’Associés professionnels internes, au même titre que les biologistes associés en exercice dans la structure. 

S’agissant des cessions de parts à des tiers et de la procédure d’agrément, il convient de se reporter à l’article 10, alinéa 3 de la même loi, et à l’article L 223-14 du Code de commerce. Il résulte de l’article L 223-14 que les parts sociales d’une SARL ne peuvent être cédées qu’avec le consentement de la majorité des associés représentant au moins la moitié des parts sociales, à moins que les statuts n’aient prévu une majorité plus forte.

Pour les SELARL, l’article 10 alinéa 3 substitue à cette double majorité celle d’une simple majorité des trois quarts des associés en exercice au sein de la structure. 

Ainsi, conformément à l’article 10 alinéa 3, « pour l’application des dispositions de l’article L 223-14 du code de commerce, l’exigence d’une majorité des trois quarts des porteurs de parts exerçant la profession au sein de la sociétéest substituée à celle d’une majorité à celle d’une majorité au moins la moitié des parts sociales. » 

Il faut comprendre d’abord que dans les SELARL, il convient de raisonner par tête, et non par nombre de parts sociales. 

Il faut comprendre ensuite que dans les SELARL, pour l’agrément d’un tiers, il convient d’obtenir le vote des ¾ des API.

Pourtant les termes « d’une majorité des trois quarts des porteurs de parts exerçant la profession au sein de la société » ne sont pas clairs.

Ce sont surtout les termes de « porteurs de parts » qui mettent le doute. 

Au sujet du vote des SPFPL dans une procédure d’agrément, on peut comprendre tout et son contraire :

  • On pourrait d’abord comprendre que l’article ne distingue pas entre associés personnes physiques et associés personnes morales – Les SPFPL voteraient donc : la SPFPL est en effet « porteuse de parts ». On pourrait objecter qu’elle n’exerce pas directement la profession mais il nous semble qu’elle conserve, le cas échéant, malgré tout sa qualité d’API sous réserve que son actionnariat soit composé à plus de 50% par des professionnels en exercice. Admettre une solution inverse reviendrait, dans certaines hypothèses, à priver du droit de vote toutes les SPFPL, ce qui ne semble pas avoir été souhaité par le législateur ;
  • On pourrait à l’inverse comprendre aussi que ces termes de « porteurs de parts » ajoutent une condition pour l’agrément, à savoir que le vote est réservé aux biologistes médicaux en exercice dans la structure et personnes physiques.

Les SPFPL, bien qu’API, ne voteraient pas. Ainsi, l’article 10 précité sous-entendrait que le vote est réservé aux personnes physiques.

A ce stade, il n’est pas possible de trancher dans l’un ou l’autre sens.

Cependant, le doute en la matière se trouve renforcé par les termes du décret n°2016-46 du 26 janvier 2016 relatif à la biologie médicale qui est venue règlementer, avec plus de précisions, les procédures de cession de parts et d’actions dans les SEL de biologistes dérogatoires (L 6223-8 II du CSP) et la procédure d’agrément :

« Art. R. 6223-65 du CSP :

I. Le projet de cession de parts sociales ou d’actions d’une société d’exercice libéral de biologistes médicaux mentionnée au II de l’article L. 6223-8 est notifié au représentant légal de la société et à chacun des biologistes médicaux, personnes physiques exerçant dans la société, par tout moyen permettant de rapporter la preuve de sa date de réception. La notification vaut offre de cession au profit de chacun des biologistes médicaux et mentionne, à peine de nullité, le prix et les conditions. 

(…)

V. Dans tous les cas, une copie des notifications mentionnées au I du présent article est transmise au conseil de l’ordre compétent et au directeur général de l’agence régionale de santé dans le ressort desquels est situé le siège social de la société. 

V. Toute cession de parts sociales ou d’actions réalisée en violation du présent article est inopposable à la société et aux associés ou actionnaires. »

Effectivement, ce texte, bien que réservé aux seuls SEL de biologistes dérogatoires, vise bien exclusivement, dans son premier alinéa, la notification du projet de cession aux seuls biologistes médicaux, personnes physiques exerçant dans la société, sans qu’il ne soit plus fait référence à la notion de « porteur de parts».

On peut encore une fois soit comprendre que les personnes morales ne participent pas, soit que les personnes morales peuvent participer mais à la seule condition que leurs associés et représentants soient eux-mêmes API personnes physiques.

Les textes sont véritablement peu clairs et mêmes contradictoires.

Dans le cadre de nos recherches, nous n’avons pas trouvé de doctrine sur la question et peu de jurisprudences. 

Nous avons tout de même pu isoler un arrêt de la Cour d’appel de Paris, Pôle 2, chambre 1, du 23 janvier 2013, n° 12/03543 qui a invalidé une décision d’exclusion d’un associé d’un cabinet d’avocat constitué sous forme de SELAS. Il s’agissait d’une SELAS composée de trois associés, dont deux personnes physiques et une SPFPL. La décision d’exclusion est invalidée par la Cour au motif que le vote devait réunir l’unanimité, ce qui n’avait pas été le cas, et les juges du fond dans leur calcul relèvent que seuls deux associés exerçaient leur profession au sein de la structure et excluent de fait du vote la SPFPL bien qu’API et détenue par un avocat en exercice dans la structure. Du moins, c’est ce qui peut être déduit a contrario de cette décision.

Au vu de ce qui précède, nous estimons qu’il serait dangereux de faire voter les SPFPL dans le cadre de procédure d’agrément au regard des conséquences en cas de contestation du vote, à savoir l’invalidation celui-ci.  

Du moins, c’est le conseil que nous donnons à nos clients.

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Janvier 2017

FIN DE L’EFFICACITÉ DE LA CLAUSE PÉNALE DANS LES DONATIONS ET TESTAMENTS PARTAGE ?

La pratique notariale conseille traditionnellement d’insérer dans les donations et testaments-partage une clause pénale afin que la volonté du disposant soit respectée par ses héritiers.

Cette clause licite, sous certaines conditions, avait déjà une efficacité relative dans le cadre de litiges successoraux traités par les tribunaux.

En effet, les juridictions semblaient réticentes à ordonner son application.

Dans un arrêt du 16 décembre 2015[1], la Cour de Cassation refuse l’application de la clause pénale insérée dans une donation-partage, bien que les demandeurs à l’instance soient déboutés de l’ensemble de leurs prétentions, en indiquant qu’il n’est pas rapportée la preuve que l’action en justice ait été abusive au regard des dispositions de l’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’Homme.

La clause pénale insérée dans les actes à titre gratuit est une disposition par laquelle le donateur ou le testateur prévoit, par avance, une sanction applicable au gratifié qui ne respecterait pas sa volonté.

C’est donc un moyen pour le disposant de conforter les allotissements qu’il a réalisés entre ses héritiers et d’essayer de dissuader ceux-ci, lorsqu’il sera décédé, d’introduire une action en justice.

Il est prévu généralement que si l’acte en question venait à être attaqué par l’un des bénéficiaires, pour quelque cause que ce soit, celui-ci serait privé de ses droits dans la quotité disponible.

Lorsqu’un des héritiers assignait en justice les autres gratifiés afin de contester la donation ou le testament-partage les défendeurs sollicitaient alors reconventionnellement l’application de la clause pénale et pouvaient espérer une part plus importante dans la succession du de cujus lorsque les demandeurs étaient déboutés de l’action infondée.

Néanmoins, la Cour de Cassation avait précisé que la clause pénale ne devait pas être appliquée lorsque l’action en justice intentée n’avait pas pour objectif de remettre en question les dispositions insérées dans la donation ou le testament- partage.

Ainsi, l’action de l’héritier à l’encontre d’un partage anticipé au terme duquel celui-ci avait reçu un bien dont il a été ultérieurement évincé par suite de l’annulation du droit de propriété du de cujus, postérieurement à son décès, ne donne pas lieu à application de la clause pénale[2].

De même, il ne doit pas y avoir application de la clause pénale lorsque l’action en justice du co-héritier est dirigée à l’encontre d’une cession de parts sociales réalisée par le de cujus de son vivant au profit d’un autre gratifié, alors que le défunt ne fait seulement que citer cet acte de vente dans son testament-partage et que lesdites parts sociales ont été transmises antérieurement aux dispositions à cause de mort contenant la clause pénale[3].

De surcroît, l’action en interprétation des dispositions contenues dans un testament-partage par un des bénéficiaires ne justifie pas l’application de la clause pénale[4].

Avant même l’arrêt de la Cour de cassation du 16 décembre 2015, on constatait déjà que la clause pénale insérée dans la donation ou le testament partage avait une efficacité relative en cas de saisine des tribunaux par un des co-héritiers.

Cependant, le refus d’appliquer ladite clause pouvait se justifier par le respect de la volonté présumée du de cujus lors de la répartition des biens dans l’acte ou/et une limitation d’effets aux allotissements contenus dans la disposition entre vifs ou à cause de mort.

A présent, l’arrêt du 16 décembre 2015, qui a refusé l’application de la clause pénale insérée dans une donation-partage, bien que les demandeurs à l’instance soient déboutés de l’ensemble de leurs prétentions, laisse présager la fin de l’efficacité de la clause notariée dans les donations et testaments-partage.

En effet, les héritiers assignés par les autres bénéficiaires des dispositions entre vifs ou à cause de mort ne pourraient plus bénéficier des effets de la clause pénale s’ils ne rapportent pas la preuve de l’abus, par les autres héritiers, de l’exercice d’une action en justice.

Certes, ce raisonnement, qui s’appuie sur l’article 6 § 1 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme prévoyant que « toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle»,peut paraître plaisant comme respectant un droit fondamental.

Mais écarter l’application de la clause pénale dans les cas d’espèces où la juridiction déboute les demandeurs qui ont élevé une contestation infondée et ont de facto refusé de respecter la volonté du disposant porte atteinte à la force obligatoire des conventions, outre le risque de multiplication des procédures judiciaires devant des tribunaux déjà fortement engorgés.

Maître Sophie Risaletto

[1] 1er Civ., 16 décembre 2015, n° pourvoi 14-29285
[2] Civ. 1er, 10 mai 1989, n° pourvoi 87-12576
[3] Civ. 1er, 19 mars 2014, n° pourvoi 13-11939
[4] CA AIX EN PROVENCE, 19 octobre 2014, JurisData n°2004-257372

LA CLAUSE DE CONTRIBUTION AUX CHARGES DU MARIAGE CONTENUE DANS LE CONTRAT DE MARIAGE EMPÊCHE DE DEMANDER UNE CRÉANCE À L’AUTRE ÉPOUX LORS DU DIVORCE

L’article 214 du Code Civil dispose que « Si les conventions matrimoniales ne règlent pas la contribution des époux aux charges du mariage, ils y contribuent à proportion de leurs facultés respectives. »

Cette disposition s’applique quel que soit le régime matrimonial choisi par les époux et permet dans le cadre d’un contrat de mariage d’adapter la participation de chaque conjoint aux frais de la vie du couple.

Prévue principalement dans le régime matrimonial de séparation de biens, cette clause sur la contribution aux charges du mariage trouve son principal intérêt lors de la séparation du couple pour cause de divorce.

En effet, l’époux qui a des revenus supérieurs à ceux de son conjoint tente fréquemment d’obtenir une créance à son encontre dans le cadre de la liquidation de leur régime matrimonial.

Par sa décision du 1er avril 2015[1], la Cour de Cassation a souhaité expliciter la portée de la clause notariée.

Le régime légal français, applicable à défaut de contrat de mariage, est celui de la communauté de biens réduite aux acquêts. Tout bien meuble ou immeuble acquis pendant le mariage est alors présumé être commun aux deux époux, sauf preuve contraire.

Ainsi, pour des raisons de protection du patrimoine à l’encontre d’éventuels créanciers les époux préfèrent adopter le régime de la séparation de biens défini aux articles 1536 et suivants du Code Civil qui entraîne une séparation de leurs patrimoines et de leurs revenus.

A cette fin, les conjoints se rendent chez un notaire afin qu’il rédige le contrat de mariage régissant notamment leurs rapports patrimoniaux, et plus spécifiquement les modalités de contribution aux charges du mariage par chacun d’entre eux.

La pratique notariale insère quasi-systématiquement une clause relative à cette participation rédigée comme suit : « Les futurs époux contribueront aux charges du mariage en proportion de leur facultés respectives, conformément aux dispositions des articles 214 et 1537 du Code Civil. Chacun d’eux sera réputé s’être acquitté jour par jour de sa part contributive aux charges du mariage, en sorte qu’ils ne seront assujettis à aucun compte entre eux, ni à retirer à ce sujet aucune quittance l’un de l’autre. »

Cette clause ne pose pas de difficultés jusqu’au divorce où l’un des conjoints peut être tenté de demander à son futur ex-époux de lui restituer les fonds qu’il a investis dans le couple, et en particulier pour l’acquisition de biens immobiliers indivis dont l’ancien domicile conjugal.

Il s’agissait alors de solliciter du Juge aux Affaires Familiales le constat d’une créance entre époux par la démonstration que l’époux demandeur a contribué au-delà de la participation auquel il était tenue de par l’article 214 du Code Civil et les dispositions de son contrat de mariage.

Dans l’hypothèse où le magistrat faisait droit à la demande de l’époux, son conjoint qui pensait détenir par exemple 50 % de la propriété du domicile conjugal pouvait alors lui devoir une somme équivalente à la valeur de sa quote- part de propriété et de facto se retrouver sans aucun droit sur ledit bien immobilier.

Certains arrêts avaient considéré que la clause contenue dans le contrat de mariage n’instaurait qu’une présomption simple d’exécution régulière de l’obligation de contribution aux charges du mariage et n’empêchait pas l’époux de réclamer une créance entre époux.

Face à ces errements dans l’application de la clause notariée, la Cour de Cassation avait par deux arrêts de 2013[2] rappelé la force contractuelle de la présomption instaurée par la clause notariée relative à la contribution aux charges du mariage et exclu toute créance entre époux.

Par sa décision du 1er avril 2015, la Cour de Cassation affirme explicitement que la clause contenue dans le contrat de mariage interdit aux époux de prouver que l’un ou l’autre des conjoints ne s’était pas acquitté de son obligation et ferme ainsi la porte à la reconnaissance par les juges d’une quelconque créance entre époux sur le fondement d’une contribution supérieure de l’un des conjoints.

Maître Sophie Risaletto

[1] 1er Civ., 1er avril 2015, n° pourvoi 14-14349
[2] 1er Civ., 15 mai 2013, n° pourvoi 11-26933 ; 1er Civ., 25 septembre 2013, n° pourvoi 12-21892

VICES CACHÉS : PAS DE DROIT À LA RÉSOLUTION DE LA VENTE EN CAS D’INERTIE DE L’ACQUÉREUR DANS LE DÉCLENCHEMENT DE L’ACTION EN JUSTICE

La garantie des vices cachés est l’une des obligations légales pesant sur le vendeur d’un bien à l’égard de son acquéreur.

Sous réserve de la réunion des trois conditions cumulatives de cette garantie, l’acheteur disposait jusqu’à présent, en cas de découverte d’un vice caché, d’une option entre une demande de résolution du contrat (action rédhibitoire) et une demande de diminution du prix de vente (action estimatoire).

Dans son arrêt du 25 juin 2014, La Cour de Cassation semble, à présent, refuser à l’acquéreur le droit de demander la résolution de la vente en cas d’inertie dans le déclenchement de l’action en garantie des vices cachés.

La garantie des vices cachés peut être mise en œuvre lorsque trois critères sont réunis :

  • Le vice doit être inhérent à la chose (ou intrinsèque) et préexistant à la vente.
  • Il doit rendre la chose impropre à l’usage destiné.
  • Il doit enfin être caché, c’est-à-dire imperceptible par l’acquéreur eu égard àune vérification ordinaire du bien et apprécié en fonction de l’état de la chose acquise (neuve ou d’occasion).

Lorsque ces trois conditions sont réunies, l’article 1644 du Code Civil permet à l’acheteur, confronté à des vices cachés affectant le bien acquis, de choisir entre la restitution de la chose en contrepartie du remboursement du prix ou la conservation du bien avec une restitution d’une partie du prix.

Il convient toutefois de noter que cette action en justice doit être déclenchée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, sous peine de forclusion.

La jurisprudence considérait traditionnellement que le choix de l’acquéreur entre une action rédhibitoire ou une action estimatoire s’exerçait librement, sans qu’il ait à en justifier auprès du vendeur ou des tribunaux1.

Les seules limites dans l’option offerte par la législation à l’acheteur étaient matérielles. La perte de la chose ou l’impossibilité de la restituer par exemple constituait un obstacle à l’action en résolution de la vente.

Dans son arrêt du 25 juin 20142, la Cour de Cassation valide cependant la décision des juges d’appel qui ont rejeté la demande principale en résolution de la vente et ont fait droit à la demande subsidiaire de dommages-intérêts.

Ainsi, l’acquéreur ayant subi des vices cachés a été privé de son droit d’opter entre une action rédhibitoire ou une action estimatoire.

Cette position innovante des magistrats de la Cour Suprême s’explique par l’inertie de l’acquéreur dans le déclenchement de l’action en garantie des vices cachés.

En espèce, l’action en garantie des vices cachés n’avait pas été intentée par l’acquéreur du bien et il n’avait pas non plus engagé de travaux pour remédier aux désordres. Ce sont les ayants-droits qui ont assigné le vendeur par suite du décès du feu acheteur intervenu deux ans après la date de conclusion de la vente.

Cette décision ayant été publiée au bulletin des arrêts de la Cour de Cassation, nous pouvons en déduire que l’inertie de l’acquéreur dans le déclenchement de l’action en justice permet aux magistrats de limiter sa liberté de choix résultant de l’option offerte par l’article 1644 du Code Civil relatif à la garantie des vices cachés.

Maître Sophie Risaletto

1 Civ. 1er, 22 mai 2008, Bull. civ. I, n°163
2 Civ. 3ème, 25 juin 2014, n°pourvoi 13-17254

Une nouvelle obligation de vigilance et de diligences de l’agence immobilière dans les contrats qu’elle établit ?

L’agence immobilière est sollicitée par les propriétaires d’un bien aux fins de le vendre ou de le louer.

A ce titre, la législation française considère qu’il reçoit un mandat de conclure un contrat sur l’immeuble avec une tierce personne. 

En tant que professionnel, la jurisprudence lui imposait classiquement une obligation de renseignement et de conseil dans l’exercice de sa mission.

Par deux décisions rendues en appel, l’agence immobilière devrait également faire preuve de vigilance et de diligences dans les contrats qu’elle établit. 

(CA PARIS, pôle 4, chambre1, 5 juin 2014, n° répertoire général : 13/04269 ET CA RENNES, 4èmechambre, 29 novembre 2012, n° répertoire général : 09/06473).

L’obligation de vigilance et de diligences soit mise à la charge de l’agence immobilière

L’agent immobilier est traditionnellement considéré comme un intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, qui est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, ceci même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté. (Civ. 1er, 17 janvier 1995, Bull. Civ. I, n°29 ; Civ. 1er, 25 novembre 1997 : Bull. Civ. I, n°321)

La jurisprudence lui imposait par conséquent une obligation de renseignement et de conseil dans l’exercice de son activité.

La charge de la preuve de la consciencieuse exécution des obligations sus-indiquées incombant à l’agence immobilière.

Toute omission d’information par l’agent immobilier causant un préjudice à l’acquéreur ou au vendeur du bien est alors sanctionnée par l’attribution de dommages-intérêts.

Il semblerait à présent qu’une obligation de vigilance et de diligences soit mise à la charge de l’agence immobilière.

En effet, une Cour d’Appel en 2012 avait retenu la responsabilité d’une agence immobilière qui n’avait pas promptement présenté à l’encaissement un chèque d’environ 28.000 euros établi par l’acquéreur au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente rédigée par ses soins.

La Cour concluant qu’un délai de huit mois pour déposer à la banque ledit moyen de paiement – qui s’est révélé non provisionné – avait entraîné pour les acquéreurs une perte de chance de retrouver brièvement, d’une part, la disposition de leur bien immobilier et d’autre part, de percevoir la sanction financière correspondante au non-respect de son engagement contractuel par l’acquéreur. (CA RENNES, 4ème chambre, 29 novembre 2012, n° répertoire général : 09/06473)

Il convient de noter qu’en l’espèce l’agence immobilière avait un rôle de séquestre des fonds en attendant la réitération de la vente par acte authentique et que les parties n’avaient pas stipulé de délai à laisser écouler avant de procéder à l’encaissement du chèque.

Dans l’arrêt rendu récemment par la Cour d’Appel de Paris, la responsabilité de l’agence immobilière a été retenue au regard d’un paragraphe inséré dans le contrat qu’elle avait rédigé et fait signé aux parties.(CA PARIS, pôle 4, chambre1, 5 juin 2014, n° répertoire général : 13/04269)

Cette disposition contractuelle prévoyait en effet que l’acquéreur versait une somme d’environ 13.000 euros par chèque entre les mains d’un notaire nommément désigné et que l’officier ministériel reconnaissait ce versement de fonds et délivrait bonne et valable quittance à l’acheteur.

La juridiction du second degré a, par conséquent, considéré que l’agent immobilier avait à minimal’obligation de s’assurer que le chèque avait bien été déposé en l’étude du notaire, qui tiers au contrat régularisé et absent lors de sa signature ne pouvait valablement ni reconnaître le dépôt du chèque ni en donner quittance.

La Cour conclut, pour condamner l’agent immobilier à verser au vendeur la somme d’environ 13.000 euros sus-indiquée, que la sûreté imaginée par ce professionnel était ainsi inopérante et que les propriétaires du bien avaient donc été privés d’une chance de percevoir immédiatement le montant de la clause pénale.

A la lecture de ces deux décisions, il semblerait que l’agence immobilière au regard de sa qualité d’intervenant professionnel à un contrat est désormais une nouvelle obligation de vigilance et de diligences, en sus de l’obligation traditionnellement admise en jurisprudence de renseignement et de conseil dans l’exercice de sa mission.

Me Sophie RISALETTO

Médecins / Cliniques – Contrats d’exercice libéral – Rappel du régime de la résiliation et des clauses d’exclusivité

Lettre d’actualité en droit de la santé, droit de l’entreprise médicale et sciences du vivant.

Mai 2014 – lettre n°2

CA CAEN, 4 février 2014, n°11/03773 – Polyclinique de Deauville – Monsieur L. ;

CA CAEN, 11 mars 2014, n°11/03616 – Polyclinique de Deauville – Docteur D. ;

Faits :

La Cour d’Appel de Caen a été saisie de deux affaires trouvant leur origine dans la restructuration d’une Polyclinique en suite de la création d’un pôle de santé public-privé et d’un regroupement d’activités hospitalières. La Polyclinique de Deauville, perdant sa maternité,  obtenait semble-t-il en contrepartie  l’autorisation d’ouvrir un nouveau service de réadaptation en lieu et place de la maternité.

Dans l’arrêt du 11 mars 2014, le Docteur D, médecin gynécologue-obstétriciens, lié à l’établissement par un contrat d’exercice et jouissant d’une co-exclusivité pour l’exploitation des 15 lits de la maternité de la Polyclinique,  invoquait une résiliation aux torts de l’établissement, et l’indemnisation correspondante, du fait de la fermeture de la maternité et la perte de son activité obstétrique.

Dans l’arrêt du 4 février 2014, Monsieur L, kinésithérapeute et lié à l’établissement par un contrat d’exercice incluant une clause d’exclusivité pour l’exercice de son art, se plaignait de ce que l’ouverture du service de réadaptation, avec intégration d’un nouveau kinésithérapeute et d’un médecin spécialisé en médecine physique, avait atteint son exercice privilégié. Il sollicitait de la juridiction que celle-ci reconnaisse que l’établissement, par ce manquement, avait résilié le contrat et qu’il devait indemnisation.

L’appréciation de la responsabilité de l’établissement :

Dans les deux cas qui lui étaient soumis, la Cour d’appel cherche à qualifier la faute commise par l’établissement et l’atteinte portée à l’activité des praticiens.

Pour ce qui concerne le Docteur D, médecin gynécologue-obstétriciens, il est acté du fait que le praticien, en raison de la fermeture de la maternité, a été privé de la possibilité de poursuivre son activité obstétrique dans les conditions prévues au contrat d’exercice à partir de la fin de l’année 2007. Ce fait est imputé à l’établissement et la résiliation du contrat d’exercice reconnue à ses torts exclusifs.

Pour ce qui concerne Monsieur L, kinésithérapeute, l’appréciation des faits du litige se réalise sous un autre angle puisque celui-ci n’a pas été privé d’activité mais a par contre était victime d’une atteinte à son exercice privilégié du fait de l’ouverture d’un nouveau service d’hospitalisation de jour avec intégration d’un nouveau kinésithérapeute et d’un médecin spécialisé en médecine physique.

Pourtant, on sait que, en matière de clause d’exclusivité, les tribunaux ne cherchent pas simplement à mettre en évidence le principe même du manquement à la clause et à l’exercice privilégié, mais plus l’effectivité du manquement sur l’activité du professionnel protégé ou privilégié. (Pour ex. Civile 1, 9 juin 2011, n°10-17959 – cas dans lequel la Cour de cassation constate qu’en dépit de la violation contractuelle, le praticien ne subit aucun préjudice).

Dans le cas d’espèce, la Cour d’appel de Caen adopte le même raisonnement en indiquant que « la violation de la clause d’exclusivité ne doit pas être sanctionnée de plein droit par la résiliation du contrat d’exercice ». 

L’appréciation de la faute ne se réalise donc pas de façon purement abstraite et détachée des faits surtout lorsque, comme au cas d’espèce, « les actes de kinésithérapie accomplis par les nouveaux praticiens exerçant dans le centre de réadaptation fonctionnelle ne recouvrent pas ceux qu’effectuaient Monsieur L. dont les patients relevaient d’une prise en charge plus légère et que, dès lors, l’impact de la violation de la clause contractuelle litigieuse sur le chiffre d’affaires et la cessibilité du contrat n’était pas démontré. » Au regard de ces constatations, le praticien est donc débouté de sa demande de résiliation du contrat aux torts de l’établissement. Une faute de la clinique est cependant retenue.

La confrontation des deux arrêts est intéressante puisque ils fixent la tendance actuelle en matière de contrat d’exercice qui est non plus de caractériser les manquements en quelque sorte de façon abstraite mais d’apprécier l’impact des manquements sur l’activité des praticiens concernés.

On notera que dans le cas du gynécologue obstétricien, le manquement de l’établissement est jugé suffisamment grave pour prononcer la résiliation du contrat alors même qu’en suite de la fermeture de la maternité, celui-ci avait conservé une certaine activité au sein de l’établissement, l’arrêt ne précisant pas cependant l’importance de l’activité conservée, se contentant de relever « l’importance du manquement » de l’établissement.

Il sera encore observé au titre de ces deux arrêts que l’établissement, pour tenter de dégager sa responsabilité, invoquait un cas de force majeure ou de fait du prince tiré des contraintes imposées par l’ARH (aujourd’hui ARS) et de la planification hospitalière ayant conduit l’établissement à entrer dans le cadre d’une restructuration. Bien que cet objectif de restructuration figurait au SROS, que la disparition de la maternité y était actée, les juges d’appel constatent l’absence de décision de la tutelle opérant retrait de l’autorisation de l’établissement ou non renouvellement de celle-ci, pour rejeter la défense de l’établissement.

Au titre d’une telle défense, nous constaterons qu’il nous semble toujours délicat en la matière d’invoquer une cause exonératoire ou un cas de force majeur au titre des objectifs fixés par la tutelle, sauf le cas d’une clause claire et précise dans le CEL, puisque les contraintes de la planification sont connues des deux parties. Il n’y a donc jamais de cas imprévisible et irrésistible pour les parties.

Il en est d’autant plus ainsi que les ARS prennent la précaution de privilégier les discussions entre les parties et évitent de recourir à des arrêtés de retrait ou de non-renouvellement d’autorisation. Dans le cas présent, l’établissement avait été conduit à négocier avec les autres établissements concernés par le projet de restructuration et avait régularisé un protocole d’accord dans lequel il actait le transfert de sa maternité vers le nouveau pôle public-privé, et donc son accord de principe au titre de la restructuration envisagée. La défense ne pouvait donc prospérer favorablement sur le fondement d’une cause extérieure.

Dans un tel cas, plutôt que le cas de force majeure ou le cas fortuit, il nous semble plus pertinent d’invoquer une disparition de l’objet ou de la cause du contrat en cours d’exécution ce qui a pour effet de ne pas placer le débat sur le terrain de la faute mais sur celui  de la redéfinition des conditions d’exécution du contrat, redéfinition imposée par un tiers, et non par les parties.

L’évaluation de l’indemnisation due aux praticiens :

En la matière, la Cour d’appel de Caen rappelle le régime désormais fixé pour les clauses indemnitaires figurant aux contrats d’exercice et prévoyant généralement des annuités d’honoraires en cas  de manquements contractuels.

Ces clauses sont des clauses pénales, au sens de l’article 1152 du code civil, réductibles si elles s’avèrent manifestement excessives au regard du préjudice subi.

Pour reprendre les termes employés par la Cour d’appel, ce type de clauses ne fixe que « la limite supérieure de l’indemnisation ».

Dans les cas d’espèce :

  • Alors que la Cour constate que s’agissant de l’activité de Monsieur L. kinésithérapeute, « l’impact de la violation de la clause contractuelle litigieuse sur le chiffre d’affaires et la cessibilité du contrat n’était pas démontré », elle accorde à ce dernier une indemnisation presque symbolique à hauteur de 10.000 euros ;
  • Pour le Docteur D, gynécologue-obstétricien, c’est une indemnité correspondant au tiers de 200 % des honoraires perçus au cours des trois dernières années au titre des patients hospitalisés qui lui est accordée, soit une somme de 98.010 euros, outre une indemnité de préavis puisqu’apparemment l’établissement n’avait pas pris les précautions nécessaires en la matière. 

***

  • Professions de santé – Biologie médicale

CE, 6 février 2014, n°371236 – Syndicat National des médecins biologistes / Ministère de la santé ;

Conseil Constitutionnel, 4 avril 2014, n°2014-389 QPC ;

Le syndicat national des médecins biologistes avait saisi le Conseil d’Etat d’une demande d’annulation de l’arrêté du ministre des affaires sociales et de la santé du 11 juin 2013 déterminant la liste des tests, recueils et traitements de signaux biologiques ne constituant pas un examen de biologie médicale, des catégories de personnes pouvant réaliser certains de ces tests, recueils et traitements, comme étant non conforme à la constitution.

Dans son arrêt du 6 février 2014, le Conseil d’Etat avait décidé de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité invoquée.

Le 4 avril 2014, le Conseil constitutionnel a rendu sa décision, elle est la suivante :

« Considérant que le législateur a défini les examens de biologie médicale, délimité leur champ d’application et encadré les conditions et modalités de leur réalisation ; qu’en excluant de cette définition les tests, recueils et traitements de signaux biologiques qui constituent des éléments de « dépistage, d’orientation diagnostique ou d’adaptation thérapeutique immédiate » et en renvoyant à un arrêté le soin d’établir la liste de ces tests, recueils et traitements de signaux biologiques et de déterminer les catégories de personnes pouvant les réaliser, ainsi que, le cas échéant, les conditions de leur réalisation, l’article L. 6211-3 n’a pas habilité le pouvoir règlementaire à adopter des dispositions qui mettent en cause des règles ou des principes fondamentaux que la Constitution place dans le domaine de la loi ; que, par suite, le grief tiré de ce que le législateur aurait méconnu l’étendue de sa compétence doit en tout état de cause être écarté ; 

Considérant que les dispositions contestées, qui ne sont contraires à aucun droit ou liberté que la Constitution garantit, doivent être déclarées conformes à la Constitution, 

D É C I D E :

Article 1er.- L’article L. 6211-3 du code de la santé publique est conforme à la Constitution. 

Article 2.- La présente décision sera publiée au Journal officiel de la République française et notifiée dans les conditions prévues à l’article 23-11 de l’ordonnance du 7 novembre 1958 susvisée. »

La question prioritaire de constitutionnalité est donc rejetée.

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Médecins / Cliniques – Contrats d’exercice libéral – Les nouveaux développements du contentieux des redevances

Lettre d’actualité en droit de la santé, droit de l’entreprise médicale et sciences du vivant.

Avril 2014 – lettre n°1

  • Médecins / Cliniques – Contrats d’exercice libéral – Les nouveaux développements du contentieux des redevances

Contexte

Il nous semble intéressant de relever, à la lecture des jurisprudences parues en matière de contrat d’exercice libéral ces derniers mois, la recrudescence des contestations liées aux redevances sollicitées par les établissements en contrepartie du coût des prestations de services mises à la disposition du médecin, ou autre professionnel de santé libéral.

Pour exemples :

CA Metz, 26 novembre 2013, Jurisdata n°2013-028070

CA Orléans, 2 décembre 2013, inédit, n°12-03286

CA Paris, 21 mars 2014, inédit, n°12-23280

CA Paris, 21 mars 2014, inédit, n°13-01268

Dans le cadre de contentieux opposant les établissements aux professionnels de santé libéraux, la contestation devient même pratiquement systématique pour le professionnel de santé qui cherche, soit à étayer les autres griefs qu’il croit tenir à l’encontre de son cocontractant (contestation élevée à la suite de la résiliation d’un contrat et à titre subsidiaire par le praticien, CA Paris, 21 mars 2014, inédit, n°13-01268), soit à élever, à postériori, un tel grief alors même qu’il acquittait, depuis un certain nombre d’années et sans contestation particulière, une redevance fixée forfaitairement à 12 % de ses honoraires –  CA Orléans, 2 décembre 2013, inédit, n°12-03286 – dans ce dernier cas, la Cour ramène, sur le fondement de la répétition de l’indu, le taux de redevance de 12% à 5 %, faute pour la Clinique d’avoir pu justifier de ce pourcentage de 12 %).

 Rappel sur le régime juridique de la redevance :

La matière ici abordée est caractéristique des atteintes portées à la force obligatoire du contrat d’exercice libéral. En effet, et depuis presque vingt ans, le juge se reconnait le droit, sur le fondement des dispositions de l’article L 4113-5 du CSP, de venir vérifier la clause du contrat d’exercice par laquelle l’établissement entend, soit forfaitairement soit par un pourcentage, réclamer un montant de redevance au professionnel pour services rendus.

Pour rappel, l’article L 4113-5 du CSP prohibe le partage d’honoraires entre médecin et non-médecin.

« En dérogation à l’article L 4113-5, dont le but est la protection du médecin contre l’atteinte à la rémunération de son activité, la partage de ses honoraires avec une personne ne remplissant les conditions requises pour l’exercice de sa profession est permis, dans la seule mesure où la redevance ainsi réclamée correspond exclusivement, par sa nature et son coût, à un service rendu au praticien.» 

Civile 1, 20 mai 2003, BC n°123

A noter que si les instances ordinales réclament pour leurs membres des systèmes précis de facturation des prestations fournies aux médecins par les établissements (à l’€ près !), le juge reconnait lui qu’aucun texte n’impose l’adoption de clauses de facturation des prestations fournies au cout réel. Ainsi, il peut valider des taux de redevance fixés à 10, 12, 15 % du montant des honoraires si l’établissement le met en mesure de constater que le montant réclamée ou perçue  constitue la contrepartie du coût des prestations servies au praticien, c’est-à-dire que le montant des redevances réclamées n’est pas disproportionné par rapport au coût des services rendus.

Civile 1, 13 mars 2007, Médecine et Droit, janv. 2008, n°88 ; Civile 1, 1erjuil. 2010, BC n°154 ; CA Paris, 21 mars 2014, inédit, n°13-01268 ; CA Paris, 21 mars 2014, inédit, n°12-23280.

A l’inverse, lorsque l’établissement n’est pas en mesure de rapporter les justifications pour ses demandes de redevances, il succombe en justice.

CA Metz, 26 novembre 2013, Jurisdata n°2013-028070 ; CA Orléans, 2 décembre 2013, inédit, n°12-03286.

Conseils pratiques

Constatant le caractère systématique de la réclamation dans les contentieux médecins-cliniques, du côté des établissements, les préconisations suivantes peuvent être données.

Si le juge se reconnait le droit de remettre en cause, malgré les termes d’un contrat, le montant forfaitaire d’une redevance ou le pourcentage du montant des honoraires, bien que convenu entre les parties, l’atteinte à la force obligatoire du contrat n’est cependant pas totale puisque celui-ci refuse toujours, dans les contentieux qui lui sont soumis, d’imposer aux établissement une facturation des services rendus au cout réel.

De fait, et puisque ce type de contentieux se résume à un contentieux de la preuve de l’adaptation du montant réclamé aux services fournis (proportionnalité), les établissements de soins peuvent toujours chercher à sécuriser, en amont, leur position de la façon suivante :

  • D’abord, en adoptant des taux ou montants de redevance individualisés et proportionnés au professionnel en cause ;
  • Ensuite et surtout, en portant une attention particulière à la rédaction de clause « de redevance ». La force obligatoire du contrat conserve toujours une certaine vigueur, surtout en présence d’une clause claire et précise destinée à informer le professionnel sur ses engagements. 

La simple référence à une contrepartie des services rendus par l’établissement ne peut plus suffire. Selon nous, la jurisprudence actuelle impose que les prestations et services rendus par l’établissement soient énumérés et décrits, même si la liste n’est pas exhaustive : service comptabilité, service facturation, secrétariat (réception des appels téléphoniques par ex.), frais de fonctionnement, consommables, etc.) ; 

  • Enfin, les établissements devraient, selon nous, porter une attention particulière au libellé de leurs facturations en la matière. 

On sait en effet que l’absence de contestation ou de remise en cause d’une facturation peut constituer un élément déterminant – CA Orléans, 2 décembre 2013, inédit, n°12-03286.

Dans la même mesure que pour la clause du contrat d’exercice qui doit détailler les services effectivement rendus, il nous semble que la facturation mensuelle ou trimestrielle doit aussi reprendre un détail identique. En l’absence de contestation par le professionnel de la facturation mensuelle ou trimestrielle, il sera bien plus délicat pour lui de venir élever une contestation en la matière, et à posteriori.

Ces précautions ne seront pas inutiles puisque les juges n’hésitent plus aujourd’hui, au regard des sommes en litige, à recourir à des mesures d’expertise pour vérifier la pertinence du montant des redevances réclamées.

***

  •  Médecins / Cliniques – Contrats d’exercice libéral – Le bail professionnel, consenti au praticien pour son activité de consultations auprès des clients non hospitalisés, est l’accessoire du contrat d’exercice

Jurisprudence : CA Lyon, 4 février 2014, inédit, n°13/07817 

La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt daté 4 février 2014,  vient de nous apporter un éclaircissement qui pourrait s’avérer intéressant dans le cadre de certaines situations contractuelles.

On sait que la conclusion d’un contrat d’exercice avec un professionnel de santé peut se doubler de la concession à ce dernier, par l’établissement, de locaux pour l’activité de consultations du praticien à destination de patients non hospitalisés.

Cette location à titre professionnel ne fait pas toujours l’objet d’un contrat  écrit. Parfois, lorsque les parties prennent la peine d’établir un tel contrat, le CEL et le bail peuvent avoir des régimes juridiques distincts (cas de l’arrêt commenté).

Quoique les parties aient pu convenir ou écrire, il ressort des termes de l’arrêt de la Cour d’appel de Lyon que le bail est l’accessoire du CEL, et donc que le premier doit suivre le régime du second.

La Cour a ainsi considéré, «sans qu’il soit besoin d’interpréter les clauses contractuelles clairement rédigées par les parties, qu’accessoirement à un contrat d’exercice libéral auprès des clients hospitalisés, les parties ont entendu régir les conditions d’occupation d’un local mis à disposition du praticien pour la réception de patients externes non hospitalisés.

Il ressort de ces dispositions combinées, qu’en raison du fort intuitu personae nécessairement attaché au contrat d’exercice libéral, les parties ont convenu aux termes du contrat de mise à disposition de locaux (…) qu’elles n’entendaient pas autoriser l’occupation des locaux de consultation par le médecin en dehors l’existence du contrat d’exercice libéral. »

Les dispositions du CEL priment donc sur celles du bail ou du contrat de mise à disposition…et selon la Cour d’appel de Lyon, elles peuvent même mettre en échec les dispositions qui lui serait contraires.

***

Les conditions suspensives insérées dans un compromis de vente d’un immeuble sont la loi des parties en cas de difficultés lors de la vente

Au regard de l’article 1134 du Code Civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

De fait, la signature d’un compromis de vente, appelé également promesse synallagmatique, constate le consentement des parties au transfert de l’immeuble et permet de demander en justice la réalisation forcée de cet acte.

Néanmoins, il est souvent inséré des conditions suspensives dans le compromis de vente qui ont pour effet principal de conditionner la réalisation de la vente à la survenance d’évènements prédéterminés.

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation dans son arrêt du 29 mai 2013 (n°pourvoi 12-17077) a précisé le sort réservé à ce compromis lorsqu’une condition suspensive insérée dans l’acte ne s’est pas réalisée à la date prévue contractuellement.

Le contrôle préalable du compromis de vente par un avocat avant sa signature est vivement recommandé.

Depuis le décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, les Notaires bénéficient du monopole de publication au fichier immobilier qui recense toutes les modifications pouvant intervenir sur un immeuble.

Par conséquent, les compromis portant sur les terrains, maisons, appartements…, actes préalables à la réalisation définitive de la vente, sont majoritairement rédigés par les officiers publics.

Le législateur français afin d’apporter une protection supplémentaire aux acquéreurs est intervenu pour prévoir l’insertion obligatoire de condition suspensive à la formation définitive du contrat de vente telle que l’obtention d’un prêt immobilier pour un immeuble à usage d’habitation (cf. article L312-2 et suivants du Code de la Consommation).

Ainsi le Notaire insère dans la promesse synallagmatique une ou plusieurs conditions suspensives en fonction du type de bien concerné et de la volonté des clients. Il prévoit également une date de réitération pour l’acte authentique.

Il est de jurisprudence constante que la non-réalisation de l’évènement indiqué dans la condition suspensive dans le délai imparti contractuellement entraîne la caducité du compromis de vente. 

Le vendeur est donc autorisé à demander en justice que la promesse synallagmatique soit déclarée caduque par les tribunaux lorsqu’il a été assigné en réitération forcée de la vente (Civ. 3ème, 13 juillet 1999, n°pourvoi 97-20110)

Pourtant des difficultés subsistaient en cas de condition suspensive relative à la réitération du compromis par acte authentique.

En effet, cette clause lorsqu’elle n’a pas été rédigée de façon assez claire et précise avait pour conséquence de permettre à l’une des parties au compromis de demander la vente forcée de l’immeuble.

Est-ce que la date indiquée pour la réitération du compromis est impérative et donc emporte caducité de celui-ci lorsque la signature de l’acte authentique est demandée postérieurement ? 

Ou est-ce seulement une date à partir de laquelle l’une des parties peut obliger l’autre à s’exécuter ?

La juridiction suprême répond à ces interrogations en se basant sur les termes utilisés dans la condition suspensive et sur la commune intention des parties.

Tantôt l’épuisement de ce délai n’aura pas d’effet extinctif du compromis lorsque la date précisée est susceptible de prorogation automatique selon la Cour de Cassation qui relève la spécificité de la stipulation contractuelle à savoir « la vente sera réalisée par acte authentique(…) au plus tard le 31 décembre 2004 (…) sauf prorogation pour obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l’établissement de l’acte » (cf. Civ.3ème, 21 novembre 2012, n°pourvoi 11-23382)

Par contre, lorsque la promesse synallagmatique prévoit une date de réitération par acte authentique à un terme fixé sans aucune autre précision, la prolongation du délai est soumise à l’accord express des deux parties. Le silence du vendeur opposé à la demande de l’acquéreur n’empêche pas la caducité du compromis une fois le terme dépassé pour la réitération par acte authentique. Il ne peut en conséquence y avoir de réitération forcée de la vente par les tribunaux. (cf. Civ. 3ème, 29 mai 2013, n°pourvoi 12-17077)

En conclusion, il convient d’être particulièrement vigilant aux termes employés dans les conditions suspensives du compromis de vente afin de ne pas se retrouver « piégé » dans un contrat qui se révèlerait être une mauvaise opération économique pour le vendeur ou l’acquéreur. Le contrôle préalable de cet acte par un avocat avant sa signature est, par conséquent, vivement recommandé.

Maître Sophie RISALETTO

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