Catégorie : Maître Sophie Risaletto

15 mars 2022 Associés, Domaines d'expertise, Ingénierie patrimoniale et transmissions, Maître Sophie Risaletto

L’acquisition en tontine requalifiée en donation déguisée impose le rapport a succession 

Les époux spécialement en présence d’enfants d’une première union peuvent être tentés d’acheter un bien immobilier via un pacte tontinier.

Ce mécanisme permet théoriquement d’extraire le bien de la succession du premier décédé et donc de la masse à partager entre les héritiers.

Cependant, la requalification en donation déguisée de l’acquisition en tontine est possible.

Dans l’arrêt du 12 janvier 2022, la Cour de Cassation précise les conséquences de cette requalification du pacte tontinier conclu entre deux époux à savoir son rapport à la masse à se partager et son imputation sur les droits du conjoint survivant dans la succession du défunt. (Civ.1, 12 janvier 2022, n°pourvoi 20-12232, publié au bulletin)

Article initialement publiée dans Village de la Justice

Lors de l’achat d’un bien immobilier, les acquéreurs peuvent décider d’y stipuler un pacte tontinier.

Cette tontine permet que le dernier survivant des acquéreurs récupère automatiquement la quote-part du défunt et sera alors réputé rétroactivement être seul propriétaire de la totalité du bien immobilier acquis.

D’un point de vue droit des successions, le bien immobilier en tontine est extrait des biens à se partager entre les héritiers du premier décédé.

Le pacte tontinier représente donc un avantage indéniable pour le survivant.

Cependant, l’acquisition en tontine pour produire son plein effet doit constituer un contrat aléatoire à titre onéreux.

A défaut de réel aléa ans l’ordre des décès (grand écart d’âge et de santé lors de l’achat) ou/et de financement de la totalité de l’acquisition immobilière par un seul des époux, les tribunaux peuvent requalifier le pacte tontinier en donation déguisée sur demande des héritiers du défunt.

Dans l’arrêt du 12 janvier 2022, la Cour de Cassation précise les conséquences de cette requalification du pacte tontinier conclu entre deux époux. (Civ.1, 12 janvier 2022, n°pourvoi 20-12232, publié au bulletin)

La requalification en donation déguisée entraine le rapport de la valeur du bien immobilier dans la succession du défunt afin de déterminer la masse à partager entre tous les héritiers de ce dernier.

La Cour de Cassation précise aussi dans sa décision que ce rapport s’impose au conjoint survivant, contrairement à ce qu’alléguait l’épouse dans l’instance, et que la valeur réintégrée vient s’imputer sur ses droits successoraux ab intestat (prévus par la loi) avec la possibilité de réclamer le complément éventuel de cette donation déguisée si elle est inférieure au montant légal élargi à la quotité disponible spéciale entre époux en vertu de l’article 758-6 du Code Civil.

Votre avocat peut vous conseiller sur les actions amiables et judiciaires qui permettent de faire valoir vos droits dans le cadre du règlement et partage de successions.

Me Sophie RISALETTO

5 mars 2022 Domaines d'expertise, Droit immobilier, Maître Sophie Risaletto

Le remboursement d’un prêt relais par un indivisaire décède permet à ses héritiers d’être créanciers de l’indivision 

L’achat d’un bien immobilier en indivision est source d’un important contentieux à la revente, lorsqu’un indivisaire veut sortir de cette « communauté » ou qu’il décède.

En effet, les propriétaires indivis ne concluent que rarement une convention d’indivision et se retrouvent alors soumis aux règles légales de l’indivision.

Ainsi, un bien immobilier acquis en indivision à l’aide d’un prêt bancaire « classique » (amortissable) et d’un prêt-relais, remboursés à l’aide de deniers personnels de l’un des indivisaires décédés permet-il à ses successibles de revendiquer une créance à l’encontre de l’indivision ? 

Dans son arrêt du 26 janvier 2022, la Cour de Cassation rattache le remboursement du crédit relais à la catégorie des dépenses de conservation du bien indivis et rappelle que les héritiers de l’indivisaire décédé sont titulaires d’une créance envers l’indivision fixée selon les dispositions de l’article 815-13 du Code Civil. (Civ.1, 26 janvier 2022, n°pourvoi 20-17898, publié au bulletin)

Publication initiale publiée sur Village de la Justice

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur des biens mobiliers ou immobiliers.

L’indivision peut exister sur des biens détenus en pleine propriété, en nue-propriété, ou en usufruit si les droits détenus par les personnes sont de la même catégorie.

L’indivision peut naître volontairement lors de l’achat d’un bien immobilier par des personnes en concubinage ou mariés en séparation de biens par exemple. Elle peut aussi apparaitre « automatiquement » lors de la dissolution du régime matrimonial de communauté des époux en cas de divorce ou lors d’un décès avec plusieurs successibles ayant des droits de même nature sur les biens. 

Le compte récapitulant l’actif et le passif indivis est principalement réalisé lorsqu’un indivisaire veut sortir de l’indivision. 

Un indivisaire ou ses héritiers peuvent alors revendiquer une créance à l’encontre de l’indivision.

Il conviendra d’abord de qualifier juridiquement la créance et ensuite de l’évaluer selon les dispositions légales qui lui sont applicables.

Dans l’arrêt du 26 janvier 2022, la défunte avait acheté un bien immobilier en indivision avec deux de ses petits-fils. La grand-mère avait réglé sur ses propres deniers les échéances d’un prêt bancaire « classique » (amortissable) et celle du prêt-relais avant son décès.

Ses héritiers souhaitaient que les remboursements effectués soient rattachés à la catégorie des dépenses nécessaires à la conservation du bien indivis qui permet de revendiquer une créance à l’encontre de l’indivision fixée selon les dispositions de l’article 815-13 du Code Civil.

Les petits-enfants indivisaires sur l’immeuble alléguaient que le règlement des échéances d’emprunts devait être assimilé à la catégorie des dépenses d’acquisition qui ne donne pas systématiquement droit à une créance.

La Cour de Cassation rejette leur pourvoi et approuve la position prise par la Cour d’Appel.

Elle indique notamment que « le règlement d’échéances d’emprunts ayant permis l’acquisition d’un immeuble indivis, lorsqu’il est effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien et donne lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13, alinéa 1, du code civil, peu important que le prêt soit un prêt amortissable ou un crédit relais. »(Civ.1, 26 janvier 2022, n°pourvoi 20-17898, publié au bulletin)

Les héritiers de la défunte sont donc titulaires d’une créance envers l’indivision qu’il s’agisse d’un prêt « classique » (amortissable) ou d’un prêt-relais.

La Cour de Cassation a fixé le montant de la créance à hauteur de la somme payée par la défunte.

Elle a aussi usé de sa possibilité de tenir compte de l’équité prévu par l’article 815-13 du Code Civil.

La créance pour dépense nécessaire à la conservation d’un bien indivis étant égale par principe à la plus forte des deux sommes représentant la dépense faite et la plus-value.

Cette action en justice a permis aux héritiers de faire reconnaître leur créance dans le cadre d’une action en partage judiciaire de l’indivision et leur permet également en qualité de créancier de l’indivision de poursuivre la saisie et la vente de certains biens indivis pour obtenir paiement de ladite créance.

Votre avocat peut vous conseiller sur les actions amiables et judiciaires qui permettent de faire valoir vos droits dans le cadre d’indivision notamment successorale.

Me Sophie RISALETTO

10 septembre 2021 Associés, Domaines d'expertise, Ingénierie patrimoniale et transmissions, Maître Sophie Risaletto

Protection renforcée de la réserve héréditaire française à partir du 1er novembre 2021

La LOI n° 2021-1109 du 24 août 2021 confortant le respect des principes de la République met en place une protection renforcée de la réserve héréditaire française par l’ajout de deux nouvelles dispositions dans le Code Civil applicables au 1er novembre 2021 (article 913 et 921 complétés).

L’une s’impose dans un contexte de succession internationale.

L’autre renforce l’obligation d’information et de conseil du notaire lors du règlement de la succession.

Article initialement publié dans Village de la justice

Le nombre d’expatriation de personnes françaises à l’étranger a augmenté de 52% en 20 ans selon les chiffres des Nations Unies. En 2018, ce serait près de 109.000 Français qui sont allés s’installer à l’étranger.

Or, la réserve héréditaire française, à savoir une quote-part des biens successoraux devant revenir aux personnes désignées par la loi (descendants ou conjoint à défaut d’enfants), n’existe pas dans certains pays étrangers comme les Etats-Unis.

Aussi, il est apparu nécessaire au législateur français d’insérer un nouvel alinéa à l’article 913 du Code Civil qui sera rédigé comme suit :

« Lorsque le défunt ou au moins l’un de ses enfants est, au moment du décès, ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou y réside habituellement et lorsque la loi étrangère applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, chaque enfant ou ses héritiers ou ses ayants cause peuvent effectuer un prélèvement compensatoire sur les biens existants situés en France au jour du décès, de façon à être rétablis dans les droits réservataires que leur octroie la loi française, dans la limite de ceux-ci. »

Cette disposition instaure une possibilité pour les héritiers réservataires « lésés » par la législation étrangère de prélever l’équivalent de leurs droits à réserve sur les biens du défunt qui sont situés en France.

La LOI n° 2021-1109 du 24 août 2021 a également crée une obligation renforcée d’information et de conseil du notaire lors du règlement de la succession pour les héritiers réservataires.

En effet, une nouvelle disposition sera ajoutée à l’article 921 du Code Civil qui indique que :

« Lorsque le notaire constate, lors du règlement de la succession, que les droits réservataires d’un héritier sont susceptibles d’être atteints par les libéralités effectuées par le défunt, il informe chaque héritier concerné et connu, individuellement et, le cas échéant, avant tout partage, de son droit de demander la réduction des libéralités qui excèdent la quotité disponible. »

La protection de la réserve française est déjà assurée actuellement par la possibilité de demander la réduction des donations ou legs faits par le défunt qui excéderaient la quotité disponible (quote-part de succession dont il peut disposer librement) via une demande amiable ou judiciaire des héritiers réservataires.

Cette mise en œuvre de la réduction des libéralités excessives n’est cependant pas automatique et doit être demandée par chacun des réservataires pour sa quote-part de réserve. 

Il est aussi évident que les novices en droit des successions, que sont la plupart des héritiers réservataires, ignoraient l’existence de cette possibilité de réduction.

Le notaire en charge du règlement de la succession aura donc désormais l’obligation formelle d’informer chaque héritier potentiellement concerné par cette possibilité de réduction, avant de lui faire signer l’acte de partage.

Enfin, ces deux nouvelles dispositions renforçant la protection de la réserve française s’appliquent aux successions ouvertes à compter du 1er novembre 2021, y compris si des libéralités ont été consenties par le défunt avant cette date d’entrée en vigueur.

Votre avocat peut vous conseiller sur l’application de ces deux nouvelles mesures de protection de la réserve héréditaire et vous assister dans le règlement amiable ou judiciaire d’une succession.

Me Sophie RISALETTO

2 février 2021 Associés, Domaines d'expertise, Droit de la famille, Maître Sophie Risaletto

Faire reconnaître et interrompre la prescription d’une dette commune durant la procédure de divorce pour faciliter le partage des intérêts pécuniaires des époux

Les opérations de liquidation et de partage des intérêts patrimoniaux des époux sont dans les divorces contentieux (ceux autres que par consentement mutuel) souvent traitées après le prononcé du divorce par le Juge aux Affaires Familiales.

Cependant, le conflit entre époux se poursuit après cette procédure de divorce lorsqu’il faut liquider le régime matrimonial et partager les biens communs des époux, la seule solution est alors de ressaisir le Juge aux Affaires Familiales.

Pourtant, il y a de nombreux avantages à faire trancher les points en litige sur les intérêts pécuniaires des époux durant la procédure de divorce.

Dans son arrêt du 2 décembre 2020, la Cour de Cassation fait droit à la demande du mari d’inscrire la dette commune au passif des époux mettant en exergue que la prescription extinctive à l’obligation de « remboursement » peut être interrompue par la reconnaissance de l’épouse de l’absence de paiement de ladite dette dans un dire adressé au notaire-liquidateur (Civ.1, 2 décembre 2020, n°pourvoi 19-15813, publié au bulletin)

Hormis le cas où un accord a été trouvé pendant l’instance en divorce sur la liquidation et le partage de leur régime matrimonial, l’ouverture de ces opérations a lieu après le prononcé du divorce afin d’éviter un allongement de cette procédure et privilégier un accord amiable entre les ex-époux.

Néanmoins, leur patrimoine commun ou indivis reste à partager.

Des difficultés liquidatives ou désaccords entre les ex-époux peuvent survenir ou subsister durant cette phase amiable et ces derniers doivent alors saisir, de nouveau, le juge aux affaires familiales pour qu’il les tranche.

Le juge va alors désigner un notaire-liquidateur et homologuera les accords qui ont pu être trouvés lors des opérations de partage judiciaire ou tranchera les points de désaccords persistants.

Les époux, certes peu conciliants, auront alors « subi » deux procédures judiciaires avant d’arriver à leur séparation « totale », sans compter le risque de dépréciation, voire de « disparition », de l’actif commun à se partager.

C’est pourquoi, il est conseillé de demander durant la procédure de divorce la désignation d’un notaire sur le fondement de l’article 255 10° du Code Civil lorsque les époux ont un patrimoine commun important ou/et que des désaccords sur la liquidation de leur régime matrimonial sont déjà présents.

Le Juge aux Affaires Familiales saisi du divorce demandera ainsi au notaire de dresser un projet de liquidation des intérêts pécuniaires des époux.

Il conviendra alors de prêter attention à ce que le notaire commis indique clairement dans son projet d’acte les points sur lesquels les époux restent en désaccords et leurs arguments respectifs.

Sur demande de l’époux dans ses conclusions, le juge du divorce pourra alors trancher les points pécuniaires restants en litige, prononcer le divorce et désigner un notaire pour dresser un acte de partage (sur la base du projet du notaire-commis et en fonction de la décision prise par ledit juge).

Dans l’arrêt du 2 décembre 2020, les époux étaient sous le régime de la séparation de biens. Ils avaient acquis ensemble un appartement au moyen de fonds leur appartenant et d’emprunt consenti par le père du mari.

Un notaire avait été nommé par le juge du divorce sur le fondement de l’article 255 10° du Code Civil.

Durant les échanges épistolaires préalables à l’établissement du projet d’acte par le notaire-commis, l’épouse avait reconnu l’existence de la dette envers le père du mari ainsi que le fait qu’elle n’avait pas été remboursée par les époux durant leur mariage.

Cependant, elle souleva la prescription de l’obligation de paiement de la dette par les époux afin que cette dernière ne soit pas inscrite au passif commun et ne vienne donc pas diminuer l’actif à se partager.

La Cour d’Appel avait rejeté la demande du mari sur le fondement que cette dette serait une créance éventuelle à l’encontre de la succession du père-prêteur et que l’époux ne pouvait pas se prévaloir de l’interruption de la prescription par le courrier de l’épouse.

La Cour de Cassation dans son arrêt du 2 décembre 2020 casse la décision d’appel. (Civ.1, 2 décembre 2020, n°pourvoi 19-15813, publié au bulletin)

Elle rappelle qu’au terme de l’article 2240 du Code Civil « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. »

Puis, la Cour de Cassation indique que la prescription extinctive peut être interrompue par la reconnaissance d’un époux d’une dette commune dans un dire adressé au notaire-liquidateur s’il contient l’aveu non-équivoque de l’absence de paiement.

La Cour de renvoi sur cassation devrait conséquemment inscrire la dette au passif commun des époux et l’acte de partage des intérêts pécuniaires des époux pourra être dressé par un notaire.

Votre avocat peut vous conseiller sur la stratégie à adopter durant votre procédure de divorce pour faciliter le partage de vos intérêts pécuniaires avec votre futur ex-époux.

Maître Sophie RISALETTO

6 octobre 2020 Associés, Ingénierie patrimoniale et transmissions, Maître Sophie Risaletto

Hériter de parts sociales d’une SCI : pas de droit aux dividendes faute de qualité d’associé et d’en être légataire.

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La société civile n’est pas dissoute par le décès d’un associé.
Elle continue donc de fonctionner avec les autres associés et les héritiers ou légataires du défunt.
Cependant, les statuts d’une société civile peuvent prévoir des restrictions à l’entrée de nouveaux associés, même lorsqu’ils sont les héritiers d’un associé décédé.
L’héritier doit alors recueillir l’agrément des associés restants afin de pouvoir devenir lui-même associé.
La Cour de Cassation a dû statuer sur le droit aux dividendes d’un héritier de parts sociales d’une SCI auquel un refus d’agrément avait été opposé. Elle a précisé aussi son droit à agir en réduction des libéralités.

Civ. 1er, 2 septembre 2020, n°pourvoi 19-14604

Dans l’arrêt de la première chambre civile de la Cour de Cassation du 2 septembre 2020, une société civile immobilière avait été constituée par deux époux, n’ayant pas eu d’enfant, et deux autres associés, frères du mari.
L’époux décède et laisse un testament olographe désignant ses deux frères comme légataires particuliers des parts sociales propres et communes qu’il possède dans la SCI. Son épouse est réservataire d’un quart de sa succession faute d’enfant commun.
L’épouse décède à son tour en laissant un testament désignant également les deux frères comme légataires de ses parts sociales. Elle a aussi comme héritier son neveu, celui-ci venant à sa succession par représentation de sa mère prédécédée.
Or, la SCI a procédé à une première cession d’actifs après le décès de l’époux, mais avant le décès de l’épouse, ainsi qu’elle a voté une répartition du produit de la vente de l’immeuble entre les associés restant dans la société.
Une seconde cession d’actifs de la SCI a été faite après le décès de l’épouse avec un vote de la répartition du produit de la vente de l’immeuble entre associés restant dans la SCI.
Le neveu héritier, auquel un refus d’agrément avait été opposé par les associés restant dans la SCI, a assigné ces derniers et la société afin de percevoir sa quote-part de dividendes résultant des deux cessions d’actifs.
Il a demandé également que soit fixé l’indemnité de réduction due au titre des legs particuliers consentis par l’époux car ceux-ci empièteraient sur la réserve de l’épouse.
Sa demande de percevoir les dividendes correspondant aux parts sociales héritées est rejetée par la Cour d’Appel et la Cour de Cassation.
En effet, le neveu-héritier n’a pas la qualité d’associé faute d’avoir obtenu un agrément des associés restant dans la SCI.
Les héritiers ou légataires qui ne deviennent pas associés n’ont droit qu’à la valeur des parts sociales de leur auteur conformément à l’article 1870-1 du Code Civil.
La valeur de ces droits sociaux est déterminée au jour du décès et selon les dispositions statutaires éventuellement existantes.
Il n’y a pas davantage d’appropriation illicite des biens successoraux ou/et de résistance abusive des associés restant dans la SCI.
Par contre, le neveu était en droit d’agir en fixation d’une indemnité de réduction à l’encontre des légataires particuliers étant un ayant-droit de l’épouse qui est réservataire dans la succession de son mari.
En effet, l’article 924 du Code Civil dispose : « Lorsque la libéralité excède la quotité disponible, le gratifié, successible ou non successible, doit indemniser les héritiers réservataires à concurrence de la portion excessive de la libéralité, quel que soit cet excédent. »
Cet article, applicable depuis la réforme du 23 juin 2006, consacre désormais le principe de réduction en valeur des libéralités excessives. L’héritier réservataire, ou son ayant-droit, aura seulement un droit de créance contre le bénéficiaire de la libéralité excessive. Il n’a plus de droit de propriété sur les biens légués qui dépasserait sa réserve, ni droit aux fruits (les dividendes en l’espèce).
Enfin, l’action en indemnité de réduction n’est possible que dans un délai de 5 ans à compter de l’ouverture de la succession, ou à 2 ans à compter du jour où les héritiers ont eu connaissance de l’atteinte portée à leur réserve, sans jamais pouvoir excéder dix ans à compter du décès.
Me Sophie RISALETTO

11 mai 2020 Droit de l'entreprise, Droit immobilier, Maître Sophie Risaletto

Restaurateurs et débuts de boissons fermés : l’exception inexécution est à votre service pour vos dettes de loyers !

Le coronavirus a entraîné la fermeture de l’ensemble des restaurants (hors vente à emporter) et débits de boissons depuis le 15 mars 2020.

Ces commerçants ont donc été empêchés de poursuivre leur activité, et ils ne savent toujours pas quand ils vont pouvoir la reprendre ni dans quelles conditions.

Le gouvernement a donné des consignes aux propriétaires-bailleurs de locaux commerciaux fermés, mais seulement pour les très petites entreprises (TPE). Elles ne sont, pour autant, pas coercitives à ce jour.

La question des dettes de loyers, si elle n’est pas déjà mise sur la table par les propriétaires-bailleurs, doit être examinée avec sérieux par les restaurateurs et débitants de boissons, quel que soit leur taille, face au risque de perdre leur droit au bail.

L’exception d’inexécution est à votre service pour vos dettes de loyers !

L’annulation des loyers due par les restaurateurs et débitants de boissons durant leur fermeture au public imposée par le gouvernement n’est pas « gravée dans le marbre ».

Certes, Bruno Le Maire, ministre de l’Economie et des Finances, a sollicité la bienveillance des propriétaires-bailleurs et a demandé à ce qu’un code de bonne conduite soit élaboré avec un médiateur qui devrait suivre sa mise en œuvre. https://www.cncc.com/17-avril-2020-communique-de-presse-de-bruno-le-maire/

Si les négociations n’aboutissent pas entre bailleur et locataire, ou que les modalités de règlement échelonné ne sont pas réalisables par le commerçant dans le contexte de crise économique à venir, le propriétaire-bailleur souhaitera sans doute se défaire dudit restaurateur et débitant de boissons.

Le droit au bail, outre le fait qu’il est un outil indispensable à l’exploitation de l’activité, et aussi un élément patrimonial clé dans la cession future de leur fonds de commerce.

Or, il est généralement inséré dans un bail commercial une clause de résolution de plein droit pour non-paiement des loyers et accessoires à échéance convenue.

Le silence du bailleur, l’absence de demande en paiement des loyers durant la fermeture des locaux commerciaux, ou encore le seul écoulement du temps est impropre à caractériser la volonté de renoncer à se prévaloir de la clause résolutoire (cass. 3ème civ., 19 mars 2008, n°07-11194).

Il est en effet exigé que le propriétaire-bailleur ait renoncé expressément et de façon non-équivoque au bénéfice de la clause résolutoire.

Pour autant, les tribunaux ont pu retenir comme obstacle à la résolution du bail la privation de la jouissance totale des locaux loués en raison de l’interdiction municipale d’ouvrir les lieux au public (CA PARIS, 16ème ch., 20 mai 1997 : Gaz. Pal., 11 décembre 1997, p.20)

Les juges ont alors déclaré que l’exception d’inexécution avancée par le locataire pour refuser de payer les loyers était fondée (Cass. 3ème civ., 1er mars 1995, n°93-13812).

Le bail est, en effet, un contrat synallagmatique comprenant des obligations pour le bailleur et le preneur.

Le propriétaire-bailleur doit délivrer le local, l’entretenir pour l’usage utile prévu au contrat et en assurer la jouissance paisible à son locataire (article 1719 du Code Civil).

La cause de l’inexécution n’exonèrerait pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un local permettant d’y exercer son activité comme a pu l’indiquer la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE, 11e chambre A, dans son arrêt du 17 novembre 2015 (Numéro : 2015/ 583).

Le locataire ne serait ainsi pas tenu de payer les loyers qui seraient la contrepartie de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur, selon une jurisprudence établie (Cass. 1er civ., 20 juin 1995, n°93-16807 ; CA RENNES, 5ème ch., 5 juin 2019, n°16-06391).

La fermeture des restaurants et débits de boissons, non fautive car imposée dans le cadre de la lutte contre le Coronavirus, empêche le locataire d’accueillir du public dans le local loué (hors cas de vente à emporter). Le preneur ne jouirait plus ni paisiblement, ni utilement de son local et ne serait donc plus tenu de régler son loyer durant la période de fermeture.

Il est donc conseiller de recourir au service d’un avocat qui peut vous assister dans les négociations à venir.

De surcroît, les correspondances entre avocats, bénéficiant par principe de la confidentialité, permettent une négociation « secrète » afin de trouver un accord équilibré et préservant la bonne entente dans la poursuite de la relation locative entre les restaurateurs et débitants de boissons et leurs propriétaires-bailleurs.

Il sera, enfin, précisé que la notion de force majeure est appréciée particulièrement strictement par les tribunaux, qui ont déjà refusé de la reconnaitre dans le cas de précédente épidémie (CA BESANCON 8 janvier 2014 n°12/0229 sur la grippe H1N1).

A votre service !

Me Sophie RISALETTO

1 mars 2020 Associés, Droit immobilier, Maître Sophie Risaletto

Professionnels de l’immobilier : négocier votre droit de rétractation pour pouvoir en bénéficier en cas d’achat d’un bien d’habitation !

En cas de vente immobilière, la loi a instauré un droit de rétractation au profit de l’acquéreur non-professionnel lors de l’achat d’un immeuble d’habitation.

Les professionnels sont exclus de cette protection légale.

Dans son arrêt du 5 décembre 2019, la Cour de Cassation reconnait qu’un droit de rétractation peut profiter à un professionnel, et que le vendeur non-professionnel n’est pas recevable à réclamer le montant de la clause pénale suite à la rétractation de son acquéreur prévue contractuellement dans l’avant-contrat. (Civ.1, 5 décembre 2019, n°pourvoi 18-24152, publié au bulletin)

L’article L271-1 du Code de la Construction a instauré un droit de rétractation pour l’acquéreur non-professionnel lors de l’achat d’un immeuble d’habitation.

Les professionnels sont exclus de cette protection légale.

Rien n’est précisé dans la loi pour les acquéreurs – personnes morales.

La qualification d’achat à titre professionnel par une personne morale doit ainsi être examinée au regard de son objet social et du but poursuivi via cette acquisition.

L’incertitude pouvant en résulter peut conduire à prévoir ce droit de rétractation dans l’avant-contrat et à le notifier après signature par les parties.

Dans son arrêt du 5 décembre 2019, la Cour de Cassation a eu à trancher la question de l’application de ce droit de rétractation pour un acquéreur personne morale dont l’objet social révélait sa qualité de professionnel de l’immobilier.

Le vendeur était un non-professionnel. Il réclamait le montant de la clause pénale de 232.500 euros à son acquéreur arguant que sa rétractation n’était pas valable, malgré l’insertion d’une clause dans l’avant-contrat qu’il qualifiait de « clause de style ».

En effet, l’avant-contrat prévoyait la rétractation de la société, acquéreur professionnel, en se référant expressément à l’article L271-1 du Code de la Construction qui évoque pourtant seulement l’acquéreur non professionnel.

La Cour a indiqué que ce droit de rétractation pouvait être entré dans les négociations contractuelles entre l’acquéreur, personne morale professionnelle, et son vendeur, simple particulier en l’espèce.

Le vendeur ne démontrait pas non plus l’erreur commise sur l’objet social de l’acquéreur, ni celle qui aurait résulté des conditions de signature de l’avant-contrat.

La Cour ajoute, qu’une fois contractuellement convenu, la rétractation faite dans les formes et les délais prévue au compromis de vente est alors parfaitement valable.

Ainsi, l’acquéreur, personne morale professionnelle, n’est donc pas tenu de payer la clause pénale pour renoncer à son acquisition.

Il est donc conseiller aux professionnels de l’immobilier de confier la rédaction de leur avant-contrat à un rédacteur minutieux afin d’éviter un contentieux suite à sa signature qui peut durer des années.

Votre avocat peut rédiger votre avant-contrat lors d’une acquisition immobilière et vous apporter tout conseil sur les termes qui y seraient insérés.

Il peut aussi vous assister et vous défendre en cas de contentieux dans le cadre d’une vente immobilière.

Me Sophie RISALETTO

3 février 2020 Ingénierie patrimoniale et transmissions, Maître Sophie Risaletto

Chefs d’entreprises : en cas de divorce, votre contrat de mariage peut vous coûter cher !

Lorsque les futurs époux ne souhaitent pas être mariés sous le régime légal de communauté réduite aux acquêts, ils doivent se rendre au préalable chez un notaire pour conclure un contrat de mariage leur permettant de choisir le régime matrimonial applicable à leur union.

Lorsque l’un des époux est chef d’entreprise, et qu’il souhaite protéger son conjoint des risques financiers liés à cette activité, le régime matrimonial de participation aux acquêts, avec une clause d’exclusion des biens professionnels, est souvent proposé aux époux.

Lors de la dissolution du mariage, la question de la prise en compte de cette exclusion de biens professionnels dans la liquidation à établir après le divorce n’avait pas encore été tranchée par la Haute Cour.

Dans son arrêt du 18 décembre 2019, la Cour de Cassation a précisé que le divorce d’époux mariés sous régime matrimonial de participation aux acquêts emporte révocation de plein droit de cette clause d’exclusion de biens professionnels. (Civ.1, 18 décembre 2019, n°pourvoi 18-26337, publié au bulletin).

Le régime matrimonial de participation aux acquêts permet durant le mariage de fonctionner comme un régime de séparation de biens : chaque époux reste propriétaire de ses biens et revenus.

Lors de la dissolution du mariage, il sera établi un calcul de la créance de participation à verser par l’un des époux à l’autre s’il s’est supérieurement enrichi durant leur union.

Il est également souvent prévu une clause d’exclusion des biens professionnels afin que l’enrichissement dû à l’activité de l’un des époux ne soit pas pris en compte dans le calcul de la créance de participation à verser à l’autre époux.

En pratique, un époux qui se serait davantage enrichi que son conjoint grâce à son activité professionnelle de chef d’entreprise n’aurait pas à partager ce bénéfice avec l’autre époux.

Il s’agirait donc d’un avantage dont bénéficierait un des époux, peut-être au « détriment » de son conjoint qui lui se serait consacré à la vie familiale plutôt qu’à sa propre activité professionnelle.

Cela pose surtout difficulté en cas de divorce : doit-on appliquer la clause d’exclusion des biens professionnels lors des comptes entre époux à faire pour la liquidation du régime matrimonial ?

Le législateur a, certes, prévu à l’article 265 du Code Civil que :

« Le divorce est sans incidence sur les avantages matrimoniaux qui prennent effet au cours du mariage et sur les donations de biens présents quelle que soit leur forme.

Le divorce emporte révocation de plein droit des avantages matrimoniaux qui ne prennent effet qu’à la dissolution du régime matrimonial ou au décès de l’un des époux et des dispositions à cause de mort, accordés par un époux envers son conjoint par contrat de mariage ou pendant l’union, sauf volonté contraire de l’époux qui les a consentis. Cette volonté est constatée dans la convention signée par les époux et contresignée par les avocats ou par le juge au moment du prononcé du divorce et rend irrévocables l’avantage ou la disposition maintenus. »

Cependant, la question de la prise en compte de cette exclusion de biens professionnels dans la liquidation à établir après le divorce n’avait pas encore été tranchée par la Haute Cour.

Dans l’arrêt du 18 décembre 2019, les époux avaient chacun mené leur propre activité professionnelle durant leur mariage. Madame était pharmacienne et Monsieur était directeur d’un laboratoire d’analyses médicales.

Or, lors du divorce et de la liquidation du régime matrimonial, l’épouse avait des actifs professionnels nettement supérieurs à son époux.

Ce dernier a donc sollicité que soit constaté la révocation de plein droit de la clause d’exclusion des biens professionnels figurant dans leur contrat de mariage.

La Cour de Cassation a fait droit à la demande de l’époux en précisant que cette clause constituait un avantage matrimonial révoqué de plein droit par le divorce. (Civ.1, 18 décembre 2019, n°pourvoi 18-26337, publié au bulletin)

Le patrimoine professionnel de chacun des époux est donc réintégré dans le calcul à établir pour la créance de participation.

Cette révocation « automatique » de la clause contenue dans le contrat de mariage s’est, en l’espèce, retournée contre son bénéficiaire chef d’entreprise.

Votre avocat peut vous aider à conclure un accord transactionnel avec votre conjoint durant votre procédure de divorce afin que cet avantage soit maintenu lors de la liquidation du régime matrimonial à établir.

Il peut aussi vous assister dans la phase liquidative devant le/les notaire(s) face aux revendications de votre époux et faire trancher ce différent par un juge si des points de blocage persistent.

Votre avocat peut, enfin, vous conseiller sur votre contrat de mariage avant votre union, ou lors d’un changement de régime matrimonial en cours de mariage, pour un choix d’un régime matrimonial adapté à votre situation professionnelle et familiale.

Me Sophie RISALETTO

14 janvier 2020 Ingénierie patrimoniale et transmissions, Maître Sophie Risaletto

Assurance-vie : la clause contractuelle protège l’épouse face aux revendications des enfants d’un autre lit !

La Cour de Cassation a eu récemment à trancher la question de l’application d’une clause d’un contrat d’assurance-vie dans un conflit opposant une (seconde) épouse aux revendications financières d’enfants nés d’une précédente union. (Civ.1, 6 novembre 2019, n°pourvoi 18-22982)

Le régime dérogatoire de l’assurance-vie, par rapport aux dispositions légales du droit des successions, est source d’un important contentieux dans les familles lorsqu’il est question de savoir qui va percevoir le capital et comment il doit être réparti entre les bénéficiaires.

Dans cet arrêt, l’épouse a obtenu la totalité du capital qui devait être versé par l’assureur face aux demandes des autres héritiers.

La Cour a appliqué strictement les dispositions de la clause bénéficiaire contenue dans le contrat d’assurance-vie souscrit par le défunt.

Il n’y avait, en plus, aucun élément probant d’une volonté contraire du souscripteur, et postérieur à la conclusion du contrat, qui avait été produit à l’action introduite par les enfants d’un autre lit.

La particularité du contrat d’assurance-vie en question est qu’il avait été souscrit par l’employeur du défunt au titre de « complément » de rémunération et que nous étions en présence d’une clause-type insérée dans les conditions générales du contrat, faute de désignation d’une personne précise par le défunt.

Les salariés bénéficiant d’un contrat d’assurance-vie souscrit par leurs entreprises ont donc intérêt à relire et vérifier les indications de la clause bénéficiaire pour éviter de telles actions en justice.

Ils s’assureront également que le capital à verser par l’assureur ira bien aux personnes souhaitées après leurs décès.

En effet, il est préférable de désigner nominativement la/les personne(s) bénéficiaire(s) du capital au décès et aussi de préciser la répartition du capital entre eux pour éviter un contentieux après l’ouverture de la succession.

Enfin, il convient de rappeler que le capital versé par l’assureur aux bénéficiaires du contrat d’assurance-vie est hors succession, sauf exceptions, et qu’il reste donc un outil pour avantager un de ses héritiers comme son conjoint en l’espèce.

Il est donc recommandé de consulter un avocat pour avoir des conseils sur la stratégie patrimoniale à mettre en place, et lors de la découverte d’un contrat d’assurance-vie après le décès pour étudier l’opportunité d’une action en justice ou se défendre face à des revendications financières.

Me Sophie RISALETTO

12 janvier 2017 Associés, Domaines d'expertise, Droit immobilier, Maître Sophie Risaletto

Le changement de corps d’un instituteur en professeur des écoles implique-t-il automatiquement la perte de la gratuité du logement mis à disposition par la commune ?

Les instituteurs bénéficient de la jouissance d’un logement communal à titre gratuit. 

Ce corps d’enseignants est amené à disparaitre par substitution du corps des professeur des écoles.

Ce changement de corps implique la perte de la gratuité du logement.

La disparition de cet avantage n’est pas pour autant automatique et implique que la commune soit précautionneuse dans la modification des conditions financières d’occupation du logement.

Le droit au logement des instituteurs

Le droit au logement des instituteurs trouve son origine dans l’article 12 de la loi du 28 juin 1883 dite loi GUIZOT.

Ce droit, comme l’indemnité représentative (IRL), est néanmoins attaché à la qualité d’instituteur.

Le décret n°90-680 du 1eraoût 1990 a créé le corps des professeurs d’écoles qui est destiné, à l’avenir et sous certaines conditions, à se substituer au corps des instituteurs.

Le changement de corps d’un instituteur en professeur des écoles emporte la perte de la gratuité du logement communal.

Pour autant, l’occupation onéreuse du logement n’est pas automatique.

La commune doit faire preuve de prudence lorsqu’elle décide d’appliquer un loyer à l’occupant nouvellement professeur des écoles.

Premièrement, la mairie doit prendre une délibération en conseil municipal pour instituer une redevance d’occupation du logement.

Ce n’est qu’à partir de cette délibération qu’un loyer peut être dû par l’occupant. (CAA NANCY, 18 novembre 2004, n°00NC01100, Commune Mercy-le-Bas) 

Dans l’hypothèse où le changement de corps de l’instituteur serait intervenu longtemps avant la délibération et que la commune a maintenu implicitement la gratuité du logement, il peut être considéré que l’occupant a bénéficié d’une décision administrative créatrice de droit. (CE, 6 novembre 2002, arrêt SOULIER, n°223041)

Or, cet avantage financier, même illégal au regard du changement de corps de l’instituteur, ne peut être retirer que dans un délai de quatre mois suivant la prise de décision, sous réserve de dispositions légales contraires ou que la commune ne fait que satisfaire une demande du bénéficiaire. (CE, 26 octobre 2001, arrêt TERNON, n°197018)

La rétroactivité de la redevance applicable au logement lors du changement de corps de l’instituteur est refusée lorsque la commune a laissé s’écouler deux années sans réclamer son paiement au professeur. (CAA MARSEILLE, 12 octobre 2004, arrêt ELEDJAM, n°00MA01394)

Dans le cas où la mairie a adressé au professeur un titre exécutoire sollicitant le paiement de la redevance, il convient également que celui-ci indique les bases de la liquidation de la créance et les éléments de calcul sur lesquels il se fonde. 

L’absence de précision du fondement légal du montant initial de la redevance mensuelle a été considéré comme un défaut de motivation du titre exécutoire entraînant son annulation par le tribunal administratif dans une affaire suivie par mon cabinet.

Enfin, l’avantage financier non formalisé, qui ne résulte pas d’une simple erreur de liquidation, ne peut être retiré une fois le délai de 4 mois écoulé que par la démonstration par la commune que ce dernier a été obtenu par fraude du bénéficiaire. L’échec dans la preuve de la fraude entraînera l’annulation de la délibération instituant une redevance pour le logement du professeur des écoles. (CAA MARSEILLE, 8ème, 18 juin 2013, n°11MA0281). 

Me Sophie RISALETTO