Hériter de parts sociales d’une SCI : pas de droit aux dividendes faute de qualité d’associé et d’en être légataire.

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La société civile n’est pas dissoute par le décès d’un associé.
Elle continue donc de fonctionner avec les autres associés et les héritiers ou légataires du défunt.
Cependant, les statuts d’une société civile peuvent prévoir des restrictions à l’entrée de nouveaux associés, même lorsqu’ils sont les héritiers d’un associé décédé.
L’héritier doit alors recueillir l’agrément des associés restants afin de pouvoir devenir lui-même associé.
La Cour de Cassation a dû statuer sur le droit aux dividendes d’un héritier de parts sociales d’une SCI auquel un refus d’agrément avait été opposé. Elle a précisé aussi son droit à agir en réduction des libéralités.

Civ. 1er, 2 septembre 2020, n°pourvoi 19-14604

Dans l’arrêt de la première chambre civile de la Cour de Cassation du 2 septembre 2020, une société civile immobilière avait été constituée par deux époux, n’ayant pas eu d’enfant, et deux autres associés, frères du mari.
L’époux décède et laisse un testament olographe désignant ses deux frères comme légataires particuliers des parts sociales propres et communes qu’il possède dans la SCI. Son épouse est réservataire d’un quart de sa succession faute d’enfant commun.
L’épouse décède à son tour en laissant un testament désignant également les deux frères comme légataires de ses parts sociales. Elle a aussi comme héritier son neveu, celui-ci venant à sa succession par représentation de sa mère prédécédée.
Or, la SCI a procédé à une première cession d’actifs après le décès de l’époux, mais avant le décès de l’épouse, ainsi qu’elle a voté une répartition du produit de la vente de l’immeuble entre les associés restant dans la société.
Une seconde cession d’actifs de la SCI a été faite après le décès de l’épouse avec un vote de la répartition du produit de la vente de l’immeuble entre associés restant dans la SCI.
Le neveu héritier, auquel un refus d’agrément avait été opposé par les associés restant dans la SCI, a assigné ces derniers et la société afin de percevoir sa quote-part de dividendes résultant des deux cessions d’actifs.
Il a demandé également que soit fixé l’indemnité de réduction due au titre des legs particuliers consentis par l’époux car ceux-ci empièteraient sur la réserve de l’épouse.
Sa demande de percevoir les dividendes correspondant aux parts sociales héritées est rejetée par la Cour d’Appel et la Cour de Cassation.
En effet, le neveu-héritier n’a pas la qualité d’associé faute d’avoir obtenu un agrément des associés restant dans la SCI.
Les héritiers ou légataires qui ne deviennent pas associés n’ont droit qu’à la valeur des parts sociales de leur auteur conformément à l’article 1870-1 du Code Civil.
La valeur de ces droits sociaux est déterminée au jour du décès et selon les dispositions statutaires éventuellement existantes.
Il n’y a pas davantage d’appropriation illicite des biens successoraux ou/et de résistance abusive des associés restant dans la SCI.
Par contre, le neveu était en droit d’agir en fixation d’une indemnité de réduction à l’encontre des légataires particuliers étant un ayant-droit de l’épouse qui est réservataire dans la succession de son mari.
En effet, l’article 924 du Code Civil dispose : « Lorsque la libéralité excède la quotité disponible, le gratifié, successible ou non successible, doit indemniser les héritiers réservataires à concurrence de la portion excessive de la libéralité, quel que soit cet excédent. »
Cet article, applicable depuis la réforme du 23 juin 2006, consacre désormais le principe de réduction en valeur des libéralités excessives. L’héritier réservataire, ou son ayant-droit, aura seulement un droit de créance contre le bénéficiaire de la libéralité excessive. Il n’a plus de droit de propriété sur les biens légués qui dépasserait sa réserve, ni droit aux fruits (les dividendes en l’espèce).
Enfin, l’action en indemnité de réduction n’est possible que dans un délai de 5 ans à compter de l’ouverture de la succession, ou à 2 ans à compter du jour où les héritiers ont eu connaissance de l’atteinte portée à leur réserve, sans jamais pouvoir excéder dix ans à compter du décès.
Me Sophie RISALETTO

RESTAURATEURS ET DÉBITS DE BOISSONS FERMES : L’EXCEPTION INEXÉCUTION EST A VOTRE SERVICE POUR VOS DETTES DE LOYERS !

Le coronavirus a entraîné la fermeture de l’ensemble des restaurants (hors vente à emporter) et débits de boissons depuis le 15 mars 2020.

Ces commerçants ont donc été empêchés de poursuivre leur activité, et ils ne savent toujours pas quand ils vont pouvoir la reprendre ni dans quelles conditions.

Le gouvernement a donné des consignes aux propriétaires-bailleurs de locaux commerciaux fermés, mais seulement pour les très petites entreprises (TPE). Elles ne sont, pour autant, pas coercitives à ce jour.

La question des dettes de loyers, si elle n’est pas déjà mise sur la table par les propriétaires-bailleurs, doit être examinée avec sérieux par les restaurateurs et débitants de boissons, quel que soit leur taille, face au risque de perdre leur droit au bail.

L’exception d’inexécution est à votre service pour vos dettes de loyers !

L’annulation des loyers due par les restaurateurs et débitants de boissons durant leur fermeture au public imposée par le gouvernement n’est pas « gravée dans le marbre ».

Certes, Bruno Le Maire, ministre de l’Economie et des Finances, a sollicité la bienveillance des propriétaires-bailleurs et a demandé à ce qu’un code de bonne conduite soit élaboré avec un médiateur qui devrait suivre sa mise en œuvre. https://www.cncc.com/17-avril-2020-communique-de-presse-de-bruno-le-maire/

Si les négociations n’aboutissent pas entre bailleur et locataire, ou que les modalités de règlement échelonné ne sont pas réalisables par le commerçant dans le contexte de crise économique à venir, le propriétaire-bailleur souhaitera sans doute se défaire dudit restaurateur et débitant de boissons.

Le droit au bail, outre le fait qu’il est un outil indispensable à l’exploitation de l’activité, et aussi un élément patrimonial clé dans la cession future de leur fonds de commerce.

Or, il est généralement inséré dans un bail commercial une clause de résolution de plein droit pour non-paiement des loyers et accessoires à échéance convenue.

Le silence du bailleur, l’absence de demande en paiement des loyers durant la fermeture des locaux commerciaux, ou encore le seul écoulement du temps est impropre à caractériser la volonté de renoncer à se prévaloir de la clause résolutoire (cass. 3ème civ., 19 mars 2008, n°07-11194).

Il est en effet exigé que le propriétaire-bailleur ait renoncé expressément et de façon non-équivoque au bénéfice de la clause résolutoire.

Pour autant, les tribunaux ont pu retenir comme obstacle à la résolution du bail la privation de la jouissance totale des locaux loués en raison de l’interdiction municipale d’ouvrir les lieux au public (CA PARIS, 16ème ch., 20 mai 1997 : Gaz. Pal., 11 décembre 1997, p.20)

Les juges ont alors déclaré que l’exception d’inexécution avancée par le locataire pour refuser de payer les loyers était fondée (Cass. 3ème civ., 1er mars 1995, n°93-13812).

Le bail est, en effet, un contrat synallagmatique comprenant des obligations pour le bailleur et le preneur.

Le propriétaire-bailleur doit délivrer le local, l’entretenir pour l’usage utile prévu au contrat et en assurer la jouissance paisible à son locataire (article 1719 du Code Civil).

La cause de l’inexécution n’exonèrerait pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un local permettant d’y exercer son activité comme a pu l’indiquer la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE, 11e chambre A, dans son arrêt du 17 novembre 2015 (Numéro : 2015/ 583).

Le locataire ne serait ainsi pas tenu de payer les loyers qui seraient la contrepartie de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur, selon une jurisprudence établie (Cass. 1er civ., 20 juin 1995, n°93-16807 ; CA RENNES, 5ème ch., 5 juin 2019, n°16-06391).

La fermeture des restaurants et débits de boissons, non fautive car imposée dans le cadre de la lutte contre le Coronavirus, empêche le locataire d’accueillir du public dans le local loué (hors cas de vente à emporter). Le preneur ne jouirait plus ni paisiblement, ni utilement de son local et ne serait donc plus tenu de régler son loyer durant la période de fermeture.

Il est donc conseiller de recourir au service d’un avocat qui peut vous assister dans les négociations à venir.

De surcroît, les correspondances entre avocats, bénéficiant par principe de la confidentialité, permettent une négociation « secrète » afin de trouver un accord équilibré et préservant la bonne entente dans la poursuite de la relation locative entre les restaurateurs et débitants de boissons et leurs propriétaires-bailleurs.

Il sera, enfin, précisé que la notion de force majeure est appréciée particulièrement strictement par les tribunaux, qui ont déjà refusé de la reconnaitre dans le cas de précédente épidémie (CA BESANCON 8 janvier 2014 n°12/0229 sur la grippe H1N1).

A votre service ! Me Sophie RISALETTO

PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER : NÉGOCIER VOTRE DROIT DE RÉTRACTATION POUR POUVOIR EN BÉNÉFICIER EN CAS D’ACHAT D’UN BIEN D’HABITATION !

En cas de vente immobilière, la loi a instauré un droit de rétractation au profit de l’acquéreur non-professionnel lors de l’achat d’un immeuble d’habitation.

Les professionnels sont exclus de cette protection légale.

Dans son arrêt du 5 décembre 2019, la Cour de Cassation reconnait qu’un droit de rétractation peut profiter à un professionnel, et que le vendeur non-professionnel n’est pas recevable à réclamer le montant de la clause pénale suite à la rétractation de son acquéreur prévue contractuellement dans l’avant-contrat. (Civ.1, 5 décembre 2019, n°pourvoi 18-24152, publié au bulletin)

L’article L271-1 du Code de la Construction a instauré un droit de rétractation pour l’acquéreur non-professionnel lors de l’achat d’un immeuble d’habitation.

Les professionnels sont exclus de cette protection légale.

Rien n’est précisé dans la loi pour les acquéreurs – personnes morales.

La qualification d’achat à titre professionnel par une personne morale doit ainsi être examinée au regard de son objet social et du but poursuivi via cette acquisition.

L’incertitude pouvant en résulter peut conduire à prévoir ce droit de rétractation dans l’avant-contrat et à le notifier après signature par les parties.

Dans son arrêt du 5 décembre 2019, la Cour de Cassation a eu à trancher la question de l’application de ce droit de rétractation pour un acquéreur personne morale dont l’objet social révélait sa qualité de professionnel de l’immobilier.

Le vendeur était un non-professionnel. Il réclamait le montant de la clause pénale de 232.500 euros à son acquéreur arguant que sa rétractation n’était pas valable, malgré l’insertion d’une clause dans l’avant-contrat qu’il qualifiait de « clause de style ».

En effet, l’avant-contrat prévoyait la rétractation de la société, acquéreur professionnel, en se référant expressément à l’article L271-1 du Code de la Construction qui évoque pourtant seulement l’acquéreur non professionnel.

La Cour a indiqué que ce droit de rétractation pouvait être entré dans les négociations contractuelles entre l’acquéreur, personne morale professionnelle, et son vendeur, simple particulier en l’espèce.

Le vendeur ne démontrait pas non plus l’erreur commise sur l’objet social de l’acquéreur, ni celle qui aurait résulté des conditions de signature de l’avant-contrat.

La Cour ajoute, qu’une fois contractuellement convenu, la rétractation faite dans les formes et les délais prévue au compromis de vente est alors parfaitement valable.

Ainsi, l’acquéreur, personne morale professionnelle, n’est donc pas tenu de payer la clause pénale pour renoncer à son acquisition.

Il est donc conseiller aux professionnels de l’immobilier de confier la rédaction de leur avant-contrat à un rédacteur minutieux afin d’éviter un contentieux suite à sa signature qui peut durer des années.

Votre avocat peut rédiger votre avant-contrat lors d’une acquisition immobilière et vous apporter tout conseil sur les termes qui y seraient insérés.

Il peut aussi vous assister et vous défendre en cas de contentieux dans le cadre d’une vente immobilière.

Me Sophie RISALETTO

CHEFS D’ENTREPRISES : EN CAS DE DIVORCE, VOTRE CONTRAT DE MARIAGE PEUT VOUS COÛTER CHER !

Lorsque les futurs époux ne souhaitent pas être mariés sous le régime légal de communauté réduite aux acquêts, ils doivent se rendre au préalable chez un notaire pour conclure un contrat de mariage leur permettant de choisir le régime matrimonial applicable à leur union.

Lorsque l’un des époux est chef d’entreprise, et qu’il souhaite protéger son conjoint des risques financiers liés à cette activité, le régime matrimonial de participation aux acquêts, avec une clause d’exclusion des biens professionnels, est souvent proposé aux époux.

Lors de la dissolution du mariage, la question de la prise en compte de cette exclusion de biens professionnels dans la liquidation à établir après le divorce n’avait pas encore été tranchée par la Haute Cour.

Dans son arrêt du 18 décembre 2019, la Cour de Cassation a précisé que le divorce d’époux mariés sous régime matrimonial de participation aux acquêts emporte révocation de plein droit de cette clause d’exclusion de biens professionnels. (Civ.1, 18 décembre 2019, n°pourvoi 18-26337, publié au bulletin).

Le régime matrimonial de participation aux acquêts permet durant le mariage de fonctionner comme un régime de séparation de biens : chaque époux reste propriétaire de ses biens et revenus.

Lors de la dissolution du mariage, il sera établi un calcul de la créance de participation à verser par l’un des époux à l’autre s’il s’est supérieurement enrichi durant leur union.

Il est également souvent prévu une clause d’exclusion des biens professionnels afin que l’enrichissement dû à l’activité de l’un des époux ne soit pas pris en compte dans le calcul de la créance de participation à verser à l’autre époux.

En pratique, un époux qui se serait davantage enrichi que son conjoint grâce à son activité professionnelle de chef d’entreprise n’aurait pas à partager ce bénéfice avec l’autre époux.

Il s’agirait donc d’un avantage dont bénéficierait un des époux, peut-être au « détriment » de son conjoint qui lui se serait consacré à la vie familiale plutôt qu’à sa propre activité professionnelle.

Cela pose surtout difficulté en cas de divorce : doit-on appliquer la clause d’exclusion des biens professionnels lors des comptes entre époux à faire pour la liquidation du régime matrimonial ?

Le législateur a, certes, prévu à l’article 265 du Code Civil que :

« Le divorce est sans incidence sur les avantages matrimoniaux qui prennent effet au cours du mariage et sur les donations de biens présents quelle que soit leur forme.

Le divorce emporte révocation de plein droit des avantages matrimoniaux qui ne prennent effet qu’à la dissolution du régime matrimonial ou au décès de l’un des époux et des dispositions à cause de mort, accordés par un époux envers son conjoint par contrat de mariage ou pendant l’union, sauf volonté contraire de l’époux qui les a consentis. Cette volonté est constatée dans la convention signée par les époux et contresignée par les avocats ou par le juge au moment du prononcé du divorce et rend irrévocables l’avantage ou la disposition maintenus. »

Cependant, la question de la prise en compte de cette exclusion de biens professionnels dans la liquidation à établir après le divorce n’avait pas encore été tranchée par la Haute Cour.

Dans l’arrêt du 18 décembre 2019, les époux avaient chacun mené leur propre activité professionnelle durant leur mariage. Madame était pharmacienne et Monsieur était directeur d’un laboratoire d’analyses médicales.

Or, lors du divorce et de la liquidation du régime matrimonial, l’épouse avait des actifs professionnels nettement supérieurs à son époux.

Ce dernier a donc sollicité que soit constaté la révocation de plein droit de la clause d’exclusion des biens professionnels figurant dans leur contrat de mariage.

La Cour de Cassation a fait droit à la demande de l’époux en précisant que cette clause constituait un avantage matrimonial révoqué de plein droit par le divorce. (Civ.1, 18 décembre 2019, n°pourvoi 18-26337, publié au bulletin)

Le patrimoine professionnel de chacun des époux est donc réintégré dans le calcul à établir pour la créance de participation.

Cette révocation « automatique » de la clause contenue dans le contrat de mariage s’est, en l’espèce, retournée contre son bénéficiaire chef d’entreprise.

Votre avocat peut vous aider à conclure un accord transactionnel avec votre conjoint durant votre procédure de divorce afin que cet avantage soit maintenu lors de la liquidation du régime matrimonial à établir.

Il peut aussi vous assister dans la phase liquidative devant le/les notaire(s) face aux revendications de votre époux et faire trancher ce différent par un juge si des points de blocage persistent.

Votre avocat peut, enfin, vous conseiller sur votre contrat de mariage avant votre union, ou lors d’un changement de régime matrimonial en cours de mariage, pour un choix d’un régime matrimonial adapté à votre situation professionnelle et familiale.

Me Sophie RISALETTO

ASSURANCE-VIE : LA CLAUSE CONTRACTUELLE PROTÈGE L’ÉPOUSE FACE AUX REVENDICATIONS DES ENFANTS D’UN AUTRE LIT !

La Cour de Cassation a eu récemment à trancher la question de l’application d’une clause d’un contrat d’assurance-vie dans un conflit opposant une (seconde) épouse aux revendications financières d’enfants nés d’une précédente union. (Civ.1, 6 novembre 2019, n°pourvoi 18-22982)

Le régime dérogatoire de l’assurance-vie, par rapport aux dispositions légales du droit des successions, est source d’un important contentieux dans les familles lorsqu’il est question de savoir qui va percevoir le capital et comment il doit être réparti entre les bénéficiaires.

Dans cet arrêt, l’épouse a obtenu la totalité du capital qui devait être versé par l’assureur face aux demandes des autres héritiers.

La Cour a appliqué strictement les dispositions de la clause bénéficiaire contenue dans le contrat d’assurance-vie souscrit par le défunt.

Il n’y avait, en plus, aucun élément probant d’une volonté contraire du souscripteur, et postérieur à la conclusion du contrat, qui avait été produit à l’action introduite par les enfants d’un autre lit.

La particularité du contrat d’assurance-vie en question est qu’il avait été souscrit par l’employeur du défunt au titre de « complément » de rémunération et que nous étions en présence d’une clause-type insérée dans les conditions générales du contrat, faute de désignation d’une personne précise par le défunt.

Les salariés bénéficiant d’un contrat d’assurance-vie souscrit par leurs entreprises ont donc intérêt à relire et vérifier les indications de la clause bénéficiaire pour éviter de telles actions en justice.

Ils s’assureront également que le capital à verser par l’assureur ira bien aux personnes souhaitées après leurs décès.

En effet, il est préférable de désigner nominativement la/les personne(s) bénéficiaire(s) du capital au décès et aussi de préciser la répartition du capital entre eux pour éviter un contentieux après l’ouverture de la succession.

Enfin, il convient de rappeler que le capital versé par l’assureur aux bénéficiaires du contrat d’assurance-vie est hors succession, sauf exceptions, et qu’il reste donc un outil pour avantager un de ses héritiers comme son conjoint en l’espèce.

Il est donc recommandé de consulter un avocat pour avoir des conseils sur la stratégie patrimoniale à mettre en place, et lors de la découverte d’un contrat d’assurance-vie après le décès pour étudier l’opportunité d’une action en justice ou se défendre face à des revendications financières.

Me Sophie RISALETTO

LE CHANGEMENT DE CORPS D’UN INSTITUTEUR EN PROFESSEUR DES ECOLES IMPLIQUE-T-IL AUTOMATIQUEMENT LA PERTE DE LA GRATUITE DU LOGEMENT MIS A DISPOSITION PAR LA COMMUNE ?

Les instituteurs bénéficient de la jouissance d’un logement communal à titre gratuit. 

Ce corps d’enseignants est amené à disparaitre par substitution du corps des professeur des écoles.

Ce changement de corps implique la perte de la gratuité du logement.

La disparition de cet avantage n’est pas pour autant automatique et implique que la commune soit précautionneuse dans la modification des conditions financières d’occupation du logement.

Le droit au logement des instituteurs

Le droit au logement des instituteurs trouve son origine dans l’article 12 de la loi du 28 juin 1883 dite loi GUIZOT.

Ce droit, comme l’indemnité représentative (IRL), est néanmoins attaché à la qualité d’instituteur.

Le décret n°90-680 du 1eraoût 1990 a créé le corps des professeurs d’écoles qui est destiné, à l’avenir et sous certaines conditions, à se substituer au corps des instituteurs.

Le changement de corps d’un instituteur en professeur des écoles emporte la perte de la gratuité du logement communal.

Pour autant, l’occupation onéreuse du logement n’est pas automatique.

La commune doit faire preuve de prudence lorsqu’elle décide d’appliquer un loyer à l’occupant nouvellement professeur des écoles.

Premièrement, la mairie doit prendre une délibération en conseil municipal pour instituer une redevance d’occupation du logement.

Ce n’est qu’à partir de cette délibération qu’un loyer peut être dû par l’occupant. (CAA NANCY, 18 novembre 2004, n°00NC01100, Commune Mercy-le-Bas) 

Dans l’hypothèse où le changement de corps de l’instituteur serait intervenu longtemps avant la délibération et que la commune a maintenu implicitement la gratuité du logement, il peut être considéré que l’occupant a bénéficié d’une décision administrative créatrice de droit. (CE, 6 novembre 2002, arrêt SOULIER, n°223041)

Or, cet avantage financier, même illégal au regard du changement de corps de l’instituteur, ne peut être retirer que dans un délai de quatre mois suivant la prise de décision, sous réserve de dispositions légales contraires ou que la commune ne fait que satisfaire une demande du bénéficiaire. (CE, 26 octobre 2001, arrêt TERNON, n°197018)

La rétroactivité de la redevance applicable au logement lors du changement de corps de l’instituteur est refusée lorsque la commune a laissé s’écouler deux années sans réclamer son paiement au professeur. (CAA MARSEILLE, 12 octobre 2004, arrêt ELEDJAM, n°00MA01394)

Dans le cas où la mairie a adressé au professeur un titre exécutoire sollicitant le paiement de la redevance, il convient également que celui-ci indique les bases de la liquidation de la créance et les éléments de calcul sur lesquels il se fonde. 

L’absence de précision du fondement légal du montant initial de la redevance mensuelle a été considéré comme un défaut de motivation du titre exécutoire entraînant son annulation par le tribunal administratif dans une affaire suivie par mon cabinet.

Enfin, l’avantage financier non formalisé, qui ne résulte pas d’une simple erreur de liquidation, ne peut être retiré une fois le délai de 4 mois écoulé que par la démonstration par la commune que ce dernier a été obtenu par fraude du bénéficiaire. L’échec dans la preuve de la fraude entraînera l’annulation de la délibération instituant une redevance pour le logement du professeur des écoles. (CAA MARSEILLE, 8ème, 18 juin 2013, n°11MA0281). 

Me Sophie RISALETTO

FIN DE L’EFFICACITÉ DE LA CLAUSE PÉNALE DANS LES DONATIONS ET TESTAMENTS PARTAGE ?

La pratique notariale conseille traditionnellement d’insérer dans les donations et testaments-partage une clause pénale afin que la volonté du disposant soit respectée par ses héritiers.

Cette clause licite, sous certaines conditions, avait déjà une efficacité relative dans le cadre de litiges successoraux traités par les tribunaux.

En effet, les juridictions semblaient réticentes à ordonner son application.

Dans un arrêt du 16 décembre 2015[1], la Cour de Cassation refuse l’application de la clause pénale insérée dans une donation-partage, bien que les demandeurs à l’instance soient déboutés de l’ensemble de leurs prétentions, en indiquant qu’il n’est pas rapportée la preuve que l’action en justice ait été abusive au regard des dispositions de l’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’Homme.

La clause pénale insérée dans les actes à titre gratuit est une disposition par laquelle le donateur ou le testateur prévoit, par avance, une sanction applicable au gratifié qui ne respecterait pas sa volonté.

C’est donc un moyen pour le disposant de conforter les allotissements qu’il a réalisés entre ses héritiers et d’essayer de dissuader ceux-ci, lorsqu’il sera décédé, d’introduire une action en justice.

Il est prévu généralement que si l’acte en question venait à être attaqué par l’un des bénéficiaires, pour quelque cause que ce soit, celui-ci serait privé de ses droits dans la quotité disponible.

Lorsqu’un des héritiers assignait en justice les autres gratifiés afin de contester la donation ou le testament-partage les défendeurs sollicitaient alors reconventionnellement l’application de la clause pénale et pouvaient espérer une part plus importante dans la succession du de cujus lorsque les demandeurs étaient déboutés de l’action infondée.

Néanmoins, la Cour de Cassation avait précisé que la clause pénale ne devait pas être appliquée lorsque l’action en justice intentée n’avait pas pour objectif de remettre en question les dispositions insérées dans la donation ou le testament- partage.

Ainsi, l’action de l’héritier à l’encontre d’un partage anticipé au terme duquel celui-ci avait reçu un bien dont il a été ultérieurement évincé par suite de l’annulation du droit de propriété du de cujus, postérieurement à son décès, ne donne pas lieu à application de la clause pénale[2].

De même, il ne doit pas y avoir application de la clause pénale lorsque l’action en justice du co-héritier est dirigée à l’encontre d’une cession de parts sociales réalisée par le de cujus de son vivant au profit d’un autre gratifié, alors que le défunt ne fait seulement que citer cet acte de vente dans son testament-partage et que lesdites parts sociales ont été transmises antérieurement aux dispositions à cause de mort contenant la clause pénale[3].

De surcroît, l’action en interprétation des dispositions contenues dans un testament-partage par un des bénéficiaires ne justifie pas l’application de la clause pénale[4].

Avant même l’arrêt de la Cour de cassation du 16 décembre 2015, on constatait déjà que la clause pénale insérée dans la donation ou le testament partage avait une efficacité relative en cas de saisine des tribunaux par un des co-héritiers.

Cependant, le refus d’appliquer ladite clause pouvait se justifier par le respect de la volonté présumée du de cujus lors de la répartition des biens dans l’acte ou/et une limitation d’effets aux allotissements contenus dans la disposition entre vifs ou à cause de mort.

A présent, l’arrêt du 16 décembre 2015, qui a refusé l’application de la clause pénale insérée dans une donation-partage, bien que les demandeurs à l’instance soient déboutés de l’ensemble de leurs prétentions, laisse présager la fin de l’efficacité de la clause notariée dans les donations et testaments-partage.

En effet, les héritiers assignés par les autres bénéficiaires des dispositions entre vifs ou à cause de mort ne pourraient plus bénéficier des effets de la clause pénale s’ils ne rapportent pas la preuve de l’abus, par les autres héritiers, de l’exercice d’une action en justice.

Certes, ce raisonnement, qui s’appuie sur l’article 6 § 1 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme prévoyant que « toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle»,peut paraître plaisant comme respectant un droit fondamental.

Mais écarter l’application de la clause pénale dans les cas d’espèces où la juridiction déboute les demandeurs qui ont élevé une contestation infondée et ont de facto refusé de respecter la volonté du disposant porte atteinte à la force obligatoire des conventions, outre le risque de multiplication des procédures judiciaires devant des tribunaux déjà fortement engorgés.

Maître Sophie Risaletto

[1] 1er Civ., 16 décembre 2015, n° pourvoi 14-29285
[2] Civ. 1er, 10 mai 1989, n° pourvoi 87-12576
[3] Civ. 1er, 19 mars 2014, n° pourvoi 13-11939
[4] CA AIX EN PROVENCE, 19 octobre 2014, JurisData n°2004-257372

LA CLAUSE DE CONTRIBUTION AUX CHARGES DU MARIAGE CONTENUE DANS LE CONTRAT DE MARIAGE EMPÊCHE DE DEMANDER UNE CRÉANCE À L’AUTRE ÉPOUX LORS DU DIVORCE

L’article 214 du Code Civil dispose que « Si les conventions matrimoniales ne règlent pas la contribution des époux aux charges du mariage, ils y contribuent à proportion de leurs facultés respectives. »

Cette disposition s’applique quel que soit le régime matrimonial choisi par les époux et permet dans le cadre d’un contrat de mariage d’adapter la participation de chaque conjoint aux frais de la vie du couple.

Prévue principalement dans le régime matrimonial de séparation de biens, cette clause sur la contribution aux charges du mariage trouve son principal intérêt lors de la séparation du couple pour cause de divorce.

En effet, l’époux qui a des revenus supérieurs à ceux de son conjoint tente fréquemment d’obtenir une créance à son encontre dans le cadre de la liquidation de leur régime matrimonial.

Par sa décision du 1er avril 2015[1], la Cour de Cassation a souhaité expliciter la portée de la clause notariée.

Le régime légal français, applicable à défaut de contrat de mariage, est celui de la communauté de biens réduite aux acquêts. Tout bien meuble ou immeuble acquis pendant le mariage est alors présumé être commun aux deux époux, sauf preuve contraire.

Ainsi, pour des raisons de protection du patrimoine à l’encontre d’éventuels créanciers les époux préfèrent adopter le régime de la séparation de biens défini aux articles 1536 et suivants du Code Civil qui entraîne une séparation de leurs patrimoines et de leurs revenus.

A cette fin, les conjoints se rendent chez un notaire afin qu’il rédige le contrat de mariage régissant notamment leurs rapports patrimoniaux, et plus spécifiquement les modalités de contribution aux charges du mariage par chacun d’entre eux.

La pratique notariale insère quasi-systématiquement une clause relative à cette participation rédigée comme suit : « Les futurs époux contribueront aux charges du mariage en proportion de leur facultés respectives, conformément aux dispositions des articles 214 et 1537 du Code Civil. Chacun d’eux sera réputé s’être acquitté jour par jour de sa part contributive aux charges du mariage, en sorte qu’ils ne seront assujettis à aucun compte entre eux, ni à retirer à ce sujet aucune quittance l’un de l’autre. »

Cette clause ne pose pas de difficultés jusqu’au divorce où l’un des conjoints peut être tenté de demander à son futur ex-époux de lui restituer les fonds qu’il a investis dans le couple, et en particulier pour l’acquisition de biens immobiliers indivis dont l’ancien domicile conjugal.

Il s’agissait alors de solliciter du Juge aux Affaires Familiales le constat d’une créance entre époux par la démonstration que l’époux demandeur a contribué au-delà de la participation auquel il était tenue de par l’article 214 du Code Civil et les dispositions de son contrat de mariage.

Dans l’hypothèse où le magistrat faisait droit à la demande de l’époux, son conjoint qui pensait détenir par exemple 50 % de la propriété du domicile conjugal pouvait alors lui devoir une somme équivalente à la valeur de sa quote- part de propriété et de facto se retrouver sans aucun droit sur ledit bien immobilier.

Certains arrêts avaient considéré que la clause contenue dans le contrat de mariage n’instaurait qu’une présomption simple d’exécution régulière de l’obligation de contribution aux charges du mariage et n’empêchait pas l’époux de réclamer une créance entre époux.

Face à ces errements dans l’application de la clause notariée, la Cour de Cassation avait par deux arrêts de 2013[2] rappelé la force contractuelle de la présomption instaurée par la clause notariée relative à la contribution aux charges du mariage et exclu toute créance entre époux.

Par sa décision du 1er avril 2015, la Cour de Cassation affirme explicitement que la clause contenue dans le contrat de mariage interdit aux époux de prouver que l’un ou l’autre des conjoints ne s’était pas acquitté de son obligation et ferme ainsi la porte à la reconnaissance par les juges d’une quelconque créance entre époux sur le fondement d’une contribution supérieure de l’un des conjoints.

Maître Sophie Risaletto

[1] 1er Civ., 1er avril 2015, n° pourvoi 14-14349
[2] 1er Civ., 15 mai 2013, n° pourvoi 11-26933 ; 1er Civ., 25 septembre 2013, n° pourvoi 12-21892

VICES CACHÉS : PAS DE DROIT À LA RÉSOLUTION DE LA VENTE EN CAS D’INERTIE DE L’ACQUÉREUR DANS LE DÉCLENCHEMENT DE L’ACTION EN JUSTICE

La garantie des vices cachés est l’une des obligations légales pesant sur le vendeur d’un bien à l’égard de son acquéreur.

Sous réserve de la réunion des trois conditions cumulatives de cette garantie, l’acheteur disposait jusqu’à présent, en cas de découverte d’un vice caché, d’une option entre une demande de résolution du contrat (action rédhibitoire) et une demande de diminution du prix de vente (action estimatoire).

Dans son arrêt du 25 juin 2014, La Cour de Cassation semble, à présent, refuser à l’acquéreur le droit de demander la résolution de la vente en cas d’inertie dans le déclenchement de l’action en garantie des vices cachés.

La garantie des vices cachés peut être mise en œuvre lorsque trois critères sont réunis :

  • Le vice doit être inhérent à la chose (ou intrinsèque) et préexistant à la vente.
  • Il doit rendre la chose impropre à l’usage destiné.
  • Il doit enfin être caché, c’est-à-dire imperceptible par l’acquéreur eu égard àune vérification ordinaire du bien et apprécié en fonction de l’état de la chose acquise (neuve ou d’occasion).

Lorsque ces trois conditions sont réunies, l’article 1644 du Code Civil permet à l’acheteur, confronté à des vices cachés affectant le bien acquis, de choisir entre la restitution de la chose en contrepartie du remboursement du prix ou la conservation du bien avec une restitution d’une partie du prix.

Il convient toutefois de noter que cette action en justice doit être déclenchée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, sous peine de forclusion.

La jurisprudence considérait traditionnellement que le choix de l’acquéreur entre une action rédhibitoire ou une action estimatoire s’exerçait librement, sans qu’il ait à en justifier auprès du vendeur ou des tribunaux1.

Les seules limites dans l’option offerte par la législation à l’acheteur étaient matérielles. La perte de la chose ou l’impossibilité de la restituer par exemple constituait un obstacle à l’action en résolution de la vente.

Dans son arrêt du 25 juin 20142, la Cour de Cassation valide cependant la décision des juges d’appel qui ont rejeté la demande principale en résolution de la vente et ont fait droit à la demande subsidiaire de dommages-intérêts.

Ainsi, l’acquéreur ayant subi des vices cachés a été privé de son droit d’opter entre une action rédhibitoire ou une action estimatoire.

Cette position innovante des magistrats de la Cour Suprême s’explique par l’inertie de l’acquéreur dans le déclenchement de l’action en garantie des vices cachés.

En espèce, l’action en garantie des vices cachés n’avait pas été intentée par l’acquéreur du bien et il n’avait pas non plus engagé de travaux pour remédier aux désordres. Ce sont les ayants-droits qui ont assigné le vendeur par suite du décès du feu acheteur intervenu deux ans après la date de conclusion de la vente.

Cette décision ayant été publiée au bulletin des arrêts de la Cour de Cassation, nous pouvons en déduire que l’inertie de l’acquéreur dans le déclenchement de l’action en justice permet aux magistrats de limiter sa liberté de choix résultant de l’option offerte par l’article 1644 du Code Civil relatif à la garantie des vices cachés.

Maître Sophie Risaletto

1 Civ. 1er, 22 mai 2008, Bull. civ. I, n°163
2 Civ. 3ème, 25 juin 2014, n°pourvoi 13-17254

Une nouvelle obligation de vigilance et de diligences de l’agence immobilière dans les contrats qu’elle établit ?

L’agence immobilière est sollicitée par les propriétaires d’un bien aux fins de le vendre ou de le louer.

A ce titre, la législation française considère qu’il reçoit un mandat de conclure un contrat sur l’immeuble avec une tierce personne. 

En tant que professionnel, la jurisprudence lui imposait classiquement une obligation de renseignement et de conseil dans l’exercice de sa mission.

Par deux décisions rendues en appel, l’agence immobilière devrait également faire preuve de vigilance et de diligences dans les contrats qu’elle établit. 

(CA PARIS, pôle 4, chambre1, 5 juin 2014, n° répertoire général : 13/04269 ET CA RENNES, 4èmechambre, 29 novembre 2012, n° répertoire général : 09/06473).

L’obligation de vigilance et de diligences soit mise à la charge de l’agence immobilière

L’agent immobilier est traditionnellement considéré comme un intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, qui est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, ceci même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté. (Civ. 1er, 17 janvier 1995, Bull. Civ. I, n°29 ; Civ. 1er, 25 novembre 1997 : Bull. Civ. I, n°321)

La jurisprudence lui imposait par conséquent une obligation de renseignement et de conseil dans l’exercice de son activité.

La charge de la preuve de la consciencieuse exécution des obligations sus-indiquées incombant à l’agence immobilière.

Toute omission d’information par l’agent immobilier causant un préjudice à l’acquéreur ou au vendeur du bien est alors sanctionnée par l’attribution de dommages-intérêts.

Il semblerait à présent qu’une obligation de vigilance et de diligences soit mise à la charge de l’agence immobilière.

En effet, une Cour d’Appel en 2012 avait retenu la responsabilité d’une agence immobilière qui n’avait pas promptement présenté à l’encaissement un chèque d’environ 28.000 euros établi par l’acquéreur au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente rédigée par ses soins.

La Cour concluant qu’un délai de huit mois pour déposer à la banque ledit moyen de paiement – qui s’est révélé non provisionné – avait entraîné pour les acquéreurs une perte de chance de retrouver brièvement, d’une part, la disposition de leur bien immobilier et d’autre part, de percevoir la sanction financière correspondante au non-respect de son engagement contractuel par l’acquéreur. (CA RENNES, 4ème chambre, 29 novembre 2012, n° répertoire général : 09/06473)

Il convient de noter qu’en l’espèce l’agence immobilière avait un rôle de séquestre des fonds en attendant la réitération de la vente par acte authentique et que les parties n’avaient pas stipulé de délai à laisser écouler avant de procéder à l’encaissement du chèque.

Dans l’arrêt rendu récemment par la Cour d’Appel de Paris, la responsabilité de l’agence immobilière a été retenue au regard d’un paragraphe inséré dans le contrat qu’elle avait rédigé et fait signé aux parties.(CA PARIS, pôle 4, chambre1, 5 juin 2014, n° répertoire général : 13/04269)

Cette disposition contractuelle prévoyait en effet que l’acquéreur versait une somme d’environ 13.000 euros par chèque entre les mains d’un notaire nommément désigné et que l’officier ministériel reconnaissait ce versement de fonds et délivrait bonne et valable quittance à l’acheteur.

La juridiction du second degré a, par conséquent, considéré que l’agent immobilier avait à minimal’obligation de s’assurer que le chèque avait bien été déposé en l’étude du notaire, qui tiers au contrat régularisé et absent lors de sa signature ne pouvait valablement ni reconnaître le dépôt du chèque ni en donner quittance.

La Cour conclut, pour condamner l’agent immobilier à verser au vendeur la somme d’environ 13.000 euros sus-indiquée, que la sûreté imaginée par ce professionnel était ainsi inopérante et que les propriétaires du bien avaient donc été privés d’une chance de percevoir immédiatement le montant de la clause pénale.

A la lecture de ces deux décisions, il semblerait que l’agence immobilière au regard de sa qualité d’intervenant professionnel à un contrat est désormais une nouvelle obligation de vigilance et de diligences, en sus de l’obligation traditionnellement admise en jurisprudence de renseignement et de conseil dans l’exercice de sa mission.

Me Sophie RISALETTO

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